나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1274 [1] 대구광역시 북구 침산동 638-2 침산코스모빌 나동 2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "경상여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 공동주택, 학교 및 중소규모공장등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 제나동 제2층 제102호로서, 외벽: 타일붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 세장형 유사토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지″로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터내외 및 남측으로 폭 약 8미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합) 가축사육제한구역 (가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건토지는 귀제시목록상 지목이 "공장용지"이나, 현황 "공동주택(다세대주택)용 건부지등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 조사당시 관계인 부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도등을 참고하였으며,내부구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

토지는 공부상 ‘공장용지’이나 현황 ‘공동주택용 건부지 등’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1274 (1)

소재지: 대구광역시 북구 침산동 638-2 침산코스모빌 나동 2층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 52.66㎡ (약 15.93평)

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 토지 공부상 지목과 현황 불일치 (공장용지 vs 공동주택용 건부지 등)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "경상여자고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 학교 및 중소규모 공장 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 학교 및 주거 단지가 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 07월 31일 접수된 북대구신용협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 근저당권 (북대구신용협동조합, 2023-07-31)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023-12-12)

* 압류 (구미세무서장, 2024-05-20)

* 임의경매개시결정 (북대구신용협동조합, 2025-12-01)

* 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2026-01-13)

인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-08-09

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

비록 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인의 계약 관계 및 퇴거 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

등기부채권 총액은 123,687,676원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 침산동 일대는 공동주택 단지들이 밀집해 있으며, 학교 등 교육 시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 중소규모 공장 등도 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류 (폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 "경상여자고등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 102호이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 인수 보증금은 0원이지만 임대차 관계의 세부 사항 및 계약 만료 시점 등을 확인해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 공부상의 지목은 '공장용지'이나, 현재는 '공동주택용 건부지 등'으로 이용되고 있습니다. 이러한 지목 불일치는 추후 재산권 행사, 건축, 개발, 재건축 등에서 예상치 못한 문제나 제약을 야기할 수 있습니다.

* 내부 상태 확인의 제약: 조사 당시 관계인 부재 및 시건장치로 인해 외부에서만 관찰이 가능했으며, 건물 내부 구조 및 마감재 상태, 하자 유무 등에 대한 구체적인 확인이 이루어지지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 북구 침산동에 위치한 다세대주택으로, 경상여자고등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 비교적 우수하며 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 그러나 대항력있는 임차인(김 )이 존재하며 인수 보증금은 0원이므로, 해당 임차인과의 계약 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 토지의 공부상 지목과 현황이 다른 점, 그리고 건물 내부 상태를 정확히 파악하지 못한 점은 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 가치: 학교 인근의 주거 환경으로 가족 단위의 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 장기적으로 침산동 지역의 개발 추세에 따른 자산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 지목 관련 문제는 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(전용 약 75㎡)의 다세대주택 거래가는 2025년 12월 약 1억 5,300만원, 2026년 3월 약 1억 500만원, 2026년 5월 약 1억 900만원 수준에서 거래되었습니다.

최근 거래가 평균치는 약 1억 2,233만원 수준이며, 단위 면적당 가격은 약 136만원/㎡에서 204만원/㎡ 사이로 분포합니다. 본건 건물 면적(74.99㎡)에 평균 단위 면적당 가격(약 161.85만원/㎡)을 적용하면 약 1억 2,137만원 수준으로 추산됩니다.

입찰가 산정 고려사항:

* 감정가: 1억 4,200만원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력있는 임차인 존재 (보증금 0원)

* 공부상 지목과 현황 불일치

* 내부 상태 확인 제약

종합적으로 볼 때, 최근 실거래가 평균 및 최저가 수준을 고려하고, 대항력 있는 임차인 및 지목 불일치와 같은 리스크 요소를 감안하여 감정가보다는 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원 (1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원)

본 물건은 최저매각가격(감정가의 80%) 이상으로 입찰해야 하며, 상기 예상 입찰가는 최근 시세와 물건의 특성을 반영한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.