나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1242 [1] 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 1동 지1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 "서면중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고 인근에 노서버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물내 제1동 제지1층 제101호(근린생활),제2동 제3층 제302호로서, 외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부타일, 시멘트몰탈마감 등 창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1): 소매점(공실) 및 사무실 기호(2): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

상하수도 및 위생설비, 급, 배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체로 완만한 경사의 부정형 토지로서, 2개동의 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이내의지역(서면중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 공부상 1개 호실이나 가벽을 세워 현황 2개 호실로 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1242 (1)

* 소재지: 충청남도 서천군 서면 신합리 473-46 1동 지1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 89,000,000원

* 토지면적: 187.24㎡ (약 56.67평)

* 토지지분: 187.238㎡ (약 56.67평)

* 건물면적: 159.18㎡ (약 48.19평)

* 건물지분: 159.178㎡ (약 48.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 배OOOOOOOO

* 특이사항: 공부상 1개 호실이나 가벽을 세워 현황 2개 호실로 사용 중.

1.1. 물건 개요

* 건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1동 지하 1층에 위치합니다.

* 이용 상태: 감정평가 요약에 따르면, 해당 호실은 소매점(공실) 및 사무실 용도로 활용 가능합니다.

* 건물 용도 (등기부상): 전체 건물(1동)의 주 용도는 공동주택으로 등기되어 있습니다. (참고: 건축물대장상 해당 호실의 층 표기가 '지상 1층'으로 나오는 점은 실제 현황과 다를 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.)

* 설비 내역: 상하수도 및 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고 평탄하며 완만한 경사의 부정형 토지로, 2개 동의 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

* 위치: 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 "서면중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익 또한 보통 수준입니다.

* 도로: 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 8일 등기된 배경산업개발의 강제경매개시결정 (채권액 473,841,095원)입니다.

* 소유권: 2016년 11월 25일 동경이엔지주식회사 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인: 현황상 없습니다.

* 주의사항: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 근린상가로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 영업 가능성: 지역 주민 및 인근 시설 이용객을 대상으로 한 소매업, 사무실 등의 용도로 활용 시 잠재력을 가집니다.

* 감정평가 이용 현황: 소매점(공실) 및 사무실 용도로의 활용이 언급되었습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "서면중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 유동인구 확보에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 편의시설: 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본 물건 소재지 인근 지역에 대하여 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 불일치: 공부상 1개 호실이나, 현황은 가벽을 설치하여 2개 호실로 사용 중입니다. 이는 향후 원상복구 또는 인테리어 관련 문제 발생의 소지가 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 전체 건물의 주 용도가 '공동주택'으로 되어 있으나, 본건 호실은 '근린상가'로 등록 및 평가되었습니다. 이로 인한 행정적 문제 발생 가능성은 낮으나, 확인 후 진행하는 것이 좋습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서면중학교), 접도구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 서천군 서면 신합리에 소재한 근린상가로, 감정가는 8,900만 원입니다. 복합적인 용도의 지역에 위치하며, 서면중학교 인근으로 접근성과 생활 편의성이 보통 수준입니다. 권리 관계가 비교적 명확하며 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 장점입니다. 그러나 공부상 호실 수와 실제 사용 현황 간의 차이, 건축물대장상 주 용도와 실제 용도 간의 불일치 등은 잠재적 리스크로 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 상가 활용 가능성: 지역 주민을 대상으로 한 근린상가로서 안정적인 영업 활동 기대.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 8,900만 원을 고려할 때, 향후 시장 상황 및 건물 가치 상승 잠재력에 따른 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 89,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현 상태, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.