나이스옥션 법원경매 천안 2025타경796 [1] 충청남도 아산시 영인면 신화리 425-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리 소재 ‘신화3리마을회관’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 마을도로 변으로 노선버스 정류장이 소재하며, 제반 대중교통 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 대체로 인접 토지와 등고 평탄한 평지[(기호 1) 토지 중 일부는 완만한 경사지임]임. - 기호 1은 농경지(전 및 답), 기호 2는 주로 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호 1은 남동측으로, 기호 2는 남서측으로 폭 약 4~5m 정도의 포장도로와 각 접함. - 도로 포장 및 관리상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 모두 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> "경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다."임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환)
- 남동측으로 포장도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 내용이 변경될 수 있습니다.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경796 (1)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 신화리 425-2

용도: 전

감정가: 46,797,000 원

토지면적: 2463.00㎡ (약 745.16평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 이OO (경매 개시 결정 등기상 채권자)

특이사항: 공유물분할 경매, 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 주의사항

* 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 미반환되오니 반드시 제출하셔야 합니다.

* 본건 토지는 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 영인면 신화리 소재 '신화3리마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능합니다. 인근 마을 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 인접 토지와 등고 평탄한 평지 형태이나, 토지 중 일부는 완만한 경사지를 이루고 있습니다. 현재 농경지(전 및 답)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접하고 있으며, 도로의 포장 및 관리 상태는 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(2021-07-22)으로 지정되어 있습니다. 또한, '경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과에 확인 바랍니다'라는 내용이 기재되어 있어, 실제 이용 가능한 용도지역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 1968-03-02, 이상철, 소유권이전(매매)

* 갑2: 2025-04-01, 김은옥 외 9명, 소유권이전(상속)

* 갑3: 2025-04-24, 이웅희, 소유권이전(증여 - 2번 소유자 지분 전부)

* 갑4: 2025-12-01, 이웅희, 임의경매 (말소기준권리)

3.2. 권리 분석 요약

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부상 말소기준권리인 이웅희의 임의경매(갑4)로 인해 갑1, 갑2, 갑3의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권은 예외)

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 분석은 어렵습니다. 주요 수요는 농업 관련 활동 및 인근 지역 주민으로 제한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 마을회관이 위치해 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 소재합니다. 편의시설은 농촌 지역의 기본적인 수준으로 예상되며, 자세한 내용은 주변 탐문을 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매의 특성상, 공유자들과의 복잡한 이해관계나 추가적인 법적 분쟁의 가능성이 존재합니다.

* 계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종(축산업 등) 운영에 제한이 따를 수 있습니다.

* 용도지역 중복 발급 가능성 등 토지 이용 제한에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 영인면의 계획관리지역 내 농경지로, 농업 목적의 활용 가치가 있습니다. 공유물분할을 위한 경매라는 점을 감안할 때, 입찰 전 공유자들의 현황, 지분 관계, 그리고 향후 협의 가능성 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 농지법에 따른 취득 자격 요건을 반드시 충족해야 하며, 이를 충족하지 못할 경우 상당한 불이익이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성(지목 변경, 건축 등)을 기대해볼 수 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 활용도가 높으며, 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정가격을 참고하여 시장 상황에 맞는 적정 입찰가 산정 시, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 유사 물건의 최근 거래 사례 조사

* 현지 부동산 시세 및 개발 동향 파악

* 토지 이용 규제에 대한 심층 조사 (농지법, 국토계획법 등)

* 공유자들의 지분 가치 및 협상 가능성 분석

* 입찰 참여자의 자금 계획 및 위험 감수 능력 평가

위 정보들을 종합적으로 고려하여 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.