나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5806 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 외천리 455 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5806 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 외천리 455 1동

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 3,179,913,720원

토지면적: 2944.00㎡ (890.71평)

건물면적: 857.72㎡ (259.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우암새마을금고

특이사항: 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

주의사항: 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

물건의 소재지는 충청북도 청주시 서원구 남이면 외천리입니다.

본건의 주위 환경, 교통 상황, 인접 도로 상태 등에 대한 구체적인 사항은 감정평가서 요약에서 상세하게 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 우암새마을금고의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

토지 등기부 요약 상 말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 우암새마을금고의 근저당권(채권액 2,280,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위이거나, 해당 경매 절차에 따라 말소되는 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 현재 소유자는 2021년 3월 30일 매매로 소유권을 이전받은 장민경입니다.

건물 등기부 또한 토지와 유사하게 권리 분석이 이루어지며, 모든 기존 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (장미화)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-17

* 확정일자: 2025-10-30

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 현재 파악된 유일한 임차인인 장 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 전입 및 확정일자 정보가 향후 날짜로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 없으므로 낙찰자에게 미치는 법적 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건의 용도는 제1종근린생활시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 학원, 기타 생활편의시설 등이 입점 가능한 용도입니다.

인근 상권의 특성, 경쟁 업종, 유동인구, 지역 경제 활성화 수준 등에 대한 상세한 정보는 제공되지 않아 구체적인 상권 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 시설, 교육 기관, 대중교통 접근성 등에 대한 상세 정보는 감정평가서 요약 부분에서 제공되지 않아 현재로서는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 현재 파악된 임차인 장 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 제공된 임차인 정보의 날짜(2025년)가 현재 시점(2026년 7월)보다 미래인 점은 특이사항으로 볼 수 있으나, 대항력 유무에 따른 법적 위험은 없습니다.

매각 제외 물건: 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 이로 인한 추가적인 권리 관계나 분쟁의 소지는 적습니다.

정보의 부재: 물건지 주변의 환경, 교통, 편의시설 등에 대한 구체적인 정보가 부족하여, 잠재적인 혐오시설의 존재 여부나 주변 환경으로 인한 가치 하락 등의 리스크는 현재로서는 알 수 없습니다.

7. 종합의견

청주시 서원구 남이면에 소재한 본 근린생활시설 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확한 편입니다.

우암새마을금고의 신청으로 진행되는 임의경매로, 매각이 완료되면 모든 저당권 및 가압류 등기사항이 말소되어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

유일한 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 물건 주변의 정확한 입지 조건, 상권의 활성화 정도, 교통 접근성 등에 대한 상세 정보가 부족하여 투자 결정 시 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자포인트

권리상 안전성: 매각 후 모든 기존 채무 및 권리가 말소되어 소유권 행사에 제약이 없습니다.

임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 부담이 없습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 절차가 간편합니다.

제1종근린생활시설: 지역 상권 활성화 및 임대 수익 창출이 가능한 용도입니다.

9. 예상입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 지역의 유사 부동산 거래 사례, 임대 수익률 분석, 향후 개발 가능성, 예상되는 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 감정평가액은 3,179,913,720원이며, 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

투자 목적, 자금 조달 계획, 위험 감수 수준 등을 면밀히 검토하여 자체적인 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 위한 정보가 부족합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.