나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16174 [1] 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 306-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 소재 "덕산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 국도변을 따라 각종 근린생활시설이 주로 소재하고, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 국도(#40)가 통과하고 있어 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-현황 '전'임
-농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 몰수)
-최선순위지상권 말소 동의서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경16174 (1)

소재지: 충청남도 예산군 덕산면 읍내리 306-2

토지면적: 1,448.00㎡ (약 437.86평)

감정가: 338,832,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내포신용협동조합 (내OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 현황 및 공부상 정보

공부상 지목: 답

현황 이용: 전 (밭)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 "덕산초등학교"로부터 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 국도변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하며, 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 국도 제40호선이 통과하여 광역 교통망 접근성 또한 양호합니다. 물건지 서측으로는 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 생산녹지지역에 해당합니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시 지역))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소 현황 기준)

본 물건 등기부 상의 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소 기준으로 등기된 을2 근저당권(예덕신용협동조합, 2008-03-12)보다 후순위이거나, 말소 동의서 제출 등으로 인해 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (2008-03-12)

* 말소 예정 권리:

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 (소멸)

* 을1: 지상권설정 (예덕신용협동조합, 1982-12-21 등기, 말소 동의서 제출 및 말소 처리됨)

* 을2: 근저당권 (예덕신용협동조합, 2008-03-12, 말소기준권리)

* 을3: 근저당권 (예덕신용협동조합, 2011-02-18, 말소)

* 을4: 근저당권 (예덕신용협동조합, 2012-06-27, 말소)

* 갑3: 가압류 (충남신용보증재단, 2025-10-17, 말소)

* 갑4: 임의경매개시결정 (내포신용협동조합, 2025-12-08, 말소)

* 총 등기부채권 금액: 449,453,450원

3.2. 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있으나, 등기부 요약상 을1 지상권은 말소 동의서 제출과 함께 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 이 부분은 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 국도를 따라 형성된 근린생활시설 지역에 인접해 있으며, 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다. 국도변을 따라 상업 기능이 일부 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 덕산초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 근린생활시설: 국도변을 따라 병원, 마트 등 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 현장 방문 또는 지도 검색을 통해 추가 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

국도변에 위치한 각종 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

덕산초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시, 입찰 보증금 몰수의 위험이 있으니 사전에 준비해야 합니다.

* 본 토지의 현황은 '전'이나 공부상 지목은 '답'이므로, 농지법 등 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 등기상 권리 불일치 가능성

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 상으로는 해당 지상권(을1)이 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 만약 실제로 인수되는 권리가 있다면 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있으므로, 현장 확인 및 등기사항에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

6.3. 임대 관계

* 임대 관계가 미상으로, 현재 토지를 점유하고 있는 사람이 있는지, 있다면 그 권리 관계는 어떻게 되는지 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.4. 주변 환경 (잠재적 혐오시설)

* 예산군 덕산면 일부 지역에서는 과거 음식물 폐기물 처리장 및 세탁 공장 건립 관련 주민 민원 및 갈등 사례가 있었습니다. 정확한 위치는 파악되지 않았으나, 본 물건지 인근 지역의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 사전에 조사하여 잠재적 위험 요소를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 생산녹지 지역에 속한 토지로, 대로3류에 접해 있어 향후 활용 가능성이 있습니다. 덕산초등학교 인근에 위치하며 국도변 접근성이 양호하여 입지 조건은 나쁘지 않습니다. 등기부 상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 지상권 관련 등기 기록과 물건명세서 상의 내용이 상이하여 추가적인 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 현재 '전'으로 이용 중인 점 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도시지역 내 생산녹지 지역으로, 장기적인 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 대로변 인접이라는 입지적 장점을 활용한 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 338,832,000원을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율 분석

* 본 물건의 현황(전 이용, 지목 불일치) 및 권리 관계(지상권 관련 불확실성) 리스크 반영

* 농지 취득 관련 규제 및 절차 비용 고려

* 향후 개발 가능성 및 주변 시세 동향 분석

상기 요인들을 종합적으로 분석하고, 전문가와의 상담을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.