나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30965 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "맹동면 행정복지센터" 북동측 인근방향에 소재하는 구분건물(소매점)로서, 본건의 주변은 충북혁신도시내 상업부지에 소재하며 도로변으로 따라 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 주로 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보 2분정도의 거리에 노선버스정류장(한국고용정보원)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 외벽: 돌붙임 및 통유리마감 내벽: 벽지, 타일, 목재 등 마감 창호: 강화유리 바닥: 강마루

이용상태

소매점(연가네 닭칼국수)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본 전기시설, 소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 방향으로 원중로(왕복 7차선의 아스팔트 포장도로), 북동측 방향으로 태정1길(왕복2차선의 아스팔트 포장도로)에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서에 기재된 주요 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30965 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층109호

* 토지면적: 19.35㎡ (약 5.85평)

* 건물면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

* 용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

* 감정가: 411,700,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같이 분석됩니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "맹동면 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다. 충북혁신도시 내 상업부지에 자리하고 있으며, 주변은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 남동측 방향으로 도보 2분 거리에 한국고용정보원 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 남서측으로 원중로(왕복 7차선)와 북동측으로 태정1길(왕복 2차선)에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 상업용으로 이용 중이며, 30m 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리:

* 을1 근저당권 (진천축산업협동조합, 2017-08-18 접수, 390,000,000원)

* 낙찰로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (말소기준권리)

* 갑3 가압류 (하남농업협동조합, 2025-11-13 접수, 5,082,079원)

* 갑4 임의경매 (진천축산업협동조합, 2025-12-08 접수, 306,275,489원)

* 낙찰자가 인수하는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 연

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-14

* 확정일자: 미확정

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 채권은 소멸되지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 업종: 본건은 현재 '연가네 닭칼국수'라는 상호로 소매점(제1종 근린생활시설)으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 충북혁신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 계획: 건축물대장상 용도 외에 '위락시설'로도 분류될 수 있는 가능성이 있어, 향후 특정 업종으로의 변경 또는 신규 임대 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건의 주변 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 맹동면 행정복지센터, 한국고용정보원 등 공공기관이 인근에 위치하여 행정 및 업무 관련 편의성이 좋습니다.

* 교통: (1.1. 입지조건 섹션 참조)

* 기타: 주변을 조사한 결과, 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 관련: 임차인 연 은 대항력이 없으나, 배당 절차상 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 채권이 남을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등은 향후 건축 또는 토지 이용에 제한을 가할 수 있습니다.

* 건축물 용도: '위락시설' 포함 가능성으로 인해 특정 업종 운영 시 허가 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 공부상 특이사항: 토지 및 건물 제시외 면적은 없으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 상업지역의 근린생활시설로, 다양한 공공기관 및 상업시설의 이점을 누릴 수 있는 입지에 있습니다. 일괄매각 대상이며, 현재 소매점으로 운영 중입니다. 권리 분석상 말소기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지 이용 규제 및 건축물 용도 분류 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 충북혁신도시의 성장 잠재력과 미래 가치 상승 기대.

* 주요 도로에 인접하여 뛰어난 접근성 확보.

* 인근 공공기관 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용성 극대화.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 411,700,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 없어 입찰가 산정 시 부담이 적습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.