나이스옥션 법원경매 제천 2025타경186 [1] 충청북도 제천시 강제동 275-16 더캐슬몰 비동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "강저농공단지" 북측 "KTX중앙선철도" 북측 인근에 위치하고 있는 "더캐슬몰" 비동(B) 1층 112호 및 1층 113호이며,주위는 준공업지역의 상가지 대,중소규모 공장,창고시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 상업용부동산으로서의 제반 입 지여건은 보통임.

교통상황

본건 구분점포(기호1,2)까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위 치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건 구분점포는 2021.12.13자로 사용승인된 "제1종근린생활시설(소매점)"로서 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건내 1층 112호 및 1층 113호로서 외벽:컨튼월 및 알미늄복합 판넬 등 마감. 내벽:판넬,콘크리트 등 마감 바닥:몰탈 미장 등 마감 창호:복층 유리창호

이용상태

본건 구분점포(기호1,2)의 이용상태 및 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임. 기호1(1층 112호): 공실(인근점포에서 상품 보관중) 기호2(1층 113호): 공실(인근점포에서 상품 보관중)

설비내역

위생설비,소화경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분점포(기호1,2)가 소재하는 토지는 가장형으로 제1종근린생활시설(소매점) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분점포가 소재하는 토지 동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,고도지구(5층 이하),가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률),철도보호지구(철도안접법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 구분점포(기호1,2)의 임대관계는 미상임 2)본건 2개호(112호,113호)와 인접 2개호(110호,111호)는 내부 경계벽체(판넬)가 있었으나 기준시점 현재 내부 경계벽체를 철거한 상태이며,출입문이 각각 있어 필요시 내부 경계벽 복원은 가능한 구조입니다

물건 비고

매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서 등을 참고하고 현지 답사 등을 통하여 철저히 사전 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 제천지원 2025타경186 (1)

1.2. 소재지: 충청북도 제천시 강제동 275-16 더캐슬몰 비동 1층 112호

1.3. 용도: 제1종근린생활시설(소매점)

1.4. 감정가: 265,000,000원

1.5. 면적:

* 토지 면적: 74.50㎡ (약 22.5평)

* 건물 면적: 45.69㎡ (약 13.8평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 충청새마을금고 (등기부 등본 확인)

1.9. 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경: 본 건은 충청북도 제천시 강제동 소재 "강저농공단지" 북측 및 "KTX중앙선철도" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 준공업지역으로 상가지대, 중소규모 공장, 창고시설 등이 혼재되어 있으며, 상업용 부동산으로서의 제반 입지 여건은 보통입니다. 최근 제천시는 강제동 일대의 고도 제한 문제 해소를 통해 도시 발전 및 규제 완화를 모색하고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태:

* 준공일: 2021.12.13 사용 승인된 건물입니다.

* 구조: 일반철골구조 콘크리트 지붕 단층 건물 내 1층 112호입니다.

* 마감: 외벽은 콘크리트, 알루미늄 복합 패널 등이며, 내벽은 패널, 콘크리트, 바닥은 모르타르 미장, 창호는 복층 유리입니다.

* 용도: 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.

* 현재 상태: 본 호실(112호) 및 인접 호실(113호)은 현재 공실 상태이며, 인근 점포에서 상품을 보관 중인 것으로 파악됩니다. 2개 호실(112호, 113호)은 내부 경계벽이 철거된 상태이나, 필요시 복원이 가능한 구조입니다.

2.4. 인접 도로: 본 건 토지는 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 워프드라이브

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2025-09-26

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-12-18.

* 임차인 중 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석:

* 말소기준권리: 2022.04.22 접수된 충청새마을금고 근저당 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본상에는 지상권이 확인되지 않습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 약 3,985,291,127원

3.3. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본 물건이 위치한 강제동은 준공업지역으로서 상업 시설, 중소규모 공장, 창고 시설 등이 혼재된 복합적인 상권 형태를 보입니다. 특히 "강저농공단지"와 인접해 있어 해당 지역 종사자들의 소비 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 더캐슬몰 비동: 더캐슬몰은 집합건물로서, 비동 1층 112호는 소매점 용도로 사용될 수 있는 위치에 있습니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 경쟁력은 갖추고 있습니다.

4.3. 잠재적 발전 가능성: KTX 중앙선 철도 인근이라는 교통적 이점과 함께, 제천시의 도심 재정비 및 상권 활성화 노력(예: 상권 르네상스 사업)은 지역 상권에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 고도 제한 등 도시계획 규제 완화 논의는 해당 지역의 개발 잠재력에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 제천시 강제동 일대는 주거단지, 농공단지, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 마트, 병원(제천서울병원, 인제의원 등), 관공서 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설: 지역 내 학교(초, 중, 고)는 일정 거리에 분포하고 있으며, 자녀 교육 환경은 통학 가능 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5.3. 교통시설: KTX 제천역이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 상권의 불확실성: 준공업지역에 위치하여 상업 시설 외 공장, 창고 등이 혼재하므로, 업종 선택에 따라 안정적인 수요 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 구조 변경: 112호와 113호 간 내부 경계벽이 철거된 상태이므로, 원상복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 위험: 현재 물건은 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물에 대한 채무 불이행이나 경매 진행 시 본 건의 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 지상권 미확인: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되었으나, 등기부등본상 지상권이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 인수 권리가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 강제동에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)로, 2021년 준공된 신축급 건물입니다. 준공업지역에 위치하여 공장, 창고 등과 혼재된 상권 특성을 가지며, KTX 제천역 및 강저농공단지와 인접해 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 건물 상태는 비교적 양호합니다. 임차인은 대항력 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 내부 경계벽 철거, 공실 상태, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 등기부상 확인되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 준공업지역의 특성상 업종 선택에 따른 상권 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

8.2. 합리적인 면적: 1층 상가로서 45.69㎡ (약 13.8평)의 전용면적은 소규모 점포 운영에 적합합니다.

8.3. 유연한 공간 활용: 인접 호실과의 내부 경계벽이 철거되어 있어, 필요에 따라 두 호실을 합쳐 넓은 공간으로 사용하거나 분리하여 사용할 수 있는 유연성이 있습니다.

8.4. 지역 개발 잠재력: KTX 제천역 인근이라는 교통적 이점과 더불어, 제천시의 도시 계획 변화(고도 제한 완화 등)는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 경매 낙찰가, 물건의 현황(공실, 내부 구조 변경, 공동담보 여부, 미확인 지상권 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 지역 내 상권 분석, 유사 물건의 임대 시세, 권리 분석 상 미확인 지상권에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준(약 185,500,000원 ~ 212,000,000원)을 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 공실 및 잠재적 리스크를 감안한 추정치이며, 실제 현장 답사 및 철저한 추가 조사를 통해 구체적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.