나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30975 [1] 충청북도 충주시 금가면 하담리 산16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 엄정면 율능리 소재 ‘동충주IC’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 경사지로 자연림 및 일부 전, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측 일부는 노폭 약2m 내외의 현황도로임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 홍수관리구역(홍수관리구역/한강(팔당댐-충주댐))<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경30975 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

* 감정가: 139,243,000원 (총 토지 기준)

1.2. 물건현황

* 소재지: 충청북도 충주시 금가면 하담리 산16

* 용도: 임야

* 토지면적: 총 10,711.00㎡ (약 3,240평)

* 매각대상: 토지 지분 매각 (5,355.5㎡, 약 1,620평)

* 건물면적: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 충청북도 충주시 금가면 하담리 산16에 소재하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

* 감정평가서 요약상 ‘동충주IC’ 서측 인근에 위치한다고 기재되어 있으나, 실제 법적 소재지는 금가면 하담리임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준임.

* 본건 서측 및 남측 일부는 노폭 약 2m 내외의 현황도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 상태

* 전체적으로 부정형의 경사지이며, 자연림 및 일부 전, 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1987-05-02 (김상수 외 1명)

* 지분 이전: 2006-12-15 (김순권, 김상수 외 1명으로부터 증여)

* 총 등기부 채권액: 1,008,415,863원

* 말소기준권리: 2017-11-23 국민건강보험공단 압류 (갑4)

3.2. 인수 및 말소 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권에 대한 별도 언급이 없어 추가 확인 필요)

* 압류, 가압류 등 제반 권리사항은 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* 금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으며, 점유자 발생 시 명도 협의가 필요할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 토지이용계획

* 본건 토지는 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8)에 해당함.

4.2. 주요 제한사항

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 비행안전제6구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 준보전산지

* 홍수관리구역(한강(팔당댐-충주댐))

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* (한강)수변구역

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 현황

* 본건은 농경지와 임야가 혼재하는 지역에 위치하여 주변 개발이 제한적임.

* 검색된 정보에 따르면 충주시는 관광 명소로 중앙탑사적공원, 탄금대, 활옥동굴, 수주팔봉 등이 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 생활 편의와는 연관성이 적음.

5.2. 편의시설 및 접근성

* 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설이 밀집해 있지 않아, 생활 편의성은 인근 읍면 지역 또는 충주시내 접근성에 의존해야 함.

* 대중교통 이용은 불편할 것으로 예상되며, 차량 이용이 필수적일 것으로 보임.

* 충주시 시설관리공단에서 운영하는 문성자연휴양림, 계명산 자연휴양림 등이 지역 내에 위치하나, 본건과의 접근성은 직접적인 연관이 낮음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 리스크

* 매각 대상이 토지 지분이므로, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있으며, 이는 입찰 및 낙찰 후에도 영향을 미칠 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으므로, 공유자의 우선매수 의사를 사전에 파악하는 것이 중요함.

* 공유자 외 제3자 낙찰 시, 지분권자 간의 협의 또는 분쟁 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지이용 제한 관련 리스크

* 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수변구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있음.

* 특히, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역은 건축 및 개발 행위에 직접적인 영향을 줄 수 있음.

6.3. 점유 및 명도 관련 리스크

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, 현재 토지에 대한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음.

* 만약 미상 점유자가 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 낙찰자의 부담이 될 수 있음.

7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 비교적 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 기회.

* 장기적으로 지역 개발 계획이나 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 주변 농경지 및 임야 시세 대비 시세 차익 기대.

8. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 금가면 하담리에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 감정가는 총 토지 기준이며 매각 대상은 그 절반에 해당하는 지분임.

* 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하며, 지분 매각이라는 특성상 공유자 우선매수권 행사 및 향후 공유자 간의 관계 설정이 주요 고려 사항임.

* 또한, 임대 관계 미상으로 인한 점유 및 명도 문제가 발생할 수 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됨.

* 개발 제한 및 지분 매각의 특성을 감안할 때, 투자 시 상당한 리스크를 수반하나, 저가 매수 기회를 통해 장기적인 시세 차익을 노리는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 지분 매각 감정가는 총 감정가 139,243,000원의 50%인 약 69,621,500원으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가는 이 감정 가격을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 본 물건의 현황, 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 권리 분석, 토지이용 제한 사항, 공유자 우선매수 가능성, 점유자 발생 및 명도 예상 비용 등 모든 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 본건은 다양한 개발 제한 사항과 지분 매각의 특수성이 존재하므로, 투자 가치와 위험 요소를 면밀히 분석하여 자신만의 기준 가격을 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.