나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53550 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제2층 제205호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현감정 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 여탑동 소재 "야탑역" 북서측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(야탑역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 오픈상가로서 공실임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 승강기 설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측, 남측 및 서측으로 각각 약 50m, 30m, 25m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

판매 및 영업시설로 이용중이며, 벽체구분없는 오픈형 상가로 현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53550 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동) 제2층 제205호

* 건물명: 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물

* 용도: 판매시설

* 감정가: 26,200,000 원

* 토지면적: 3.23 ㎡ (약 0.98 평)

* 토지 지분: 3.234 ㎡ (약 0.98 평)

* 건물면적: 6.29 ㎡ (약 1.90 평)

* 건물 지분: 6.29 ㎡ (약 1.90 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

* 구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 내 제2층

* 외벽: 복합판넬 등 마감

* 창호: 새시 창호 등

* 사용 승인일: 1995년 4월 24일

* 이용상태: 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 벽체 구분 없는 오픈형 상가로 현재 공실 상태임.

1.3. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 대체로 장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 동측, 북측, 남측 및 서측으로 각각 약 50m, 30m, 25m 포장도로에 접함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)

* 대로3류 (폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(집산도로)(접합)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 대기환경규제지역

* 도시교통정비지역

* 벤처기업육성촉진지구

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-20 ~ 2026-12-31)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑역" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

2.2. 교통 여건

* 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(야탑역)이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 보통시됨.

* 분당선 야탑역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 현재 공실 상태로, 명도 저항 가능성은 낮을 것으로 판단됨.

3.3. 특수 물건 정보

* 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태임.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 유동인구

* 야탑역 역세권으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역임.

* 과거 분당 최고의 상권 중 하나였으며, 판교신도시 개발 등 주변 개발 호재의 영향으로 향후 변화가 예상됨.

4.2. 주변 시설

* NC백화점 야탑점, 홈플러스 야탑점, CGV 야탑점 등 대규모 편의 및 문화 시설이 인근에 위치함.

* 다양한 은행(하나은행, 우리은행, 국민은행 등) 및 식당가(야탑 먹자골목)가 형성되어 있음.

4.3. 경쟁 환경

* 상권 내 유사 판매 시설 및 근린생활시설이 다수 존재할 수 있음.

* 다양한 프랜차이즈 브랜드 및 식음료 매장이 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 분당선 야탑역을 통해 서울 및 경기 지역으로의 이동이 편리함.

* 다양한 버스 노선이 야탑역을 중심으로 운행되어 대중교통 이용이 용이함.

5.2. 편의시설

* 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 주변에 업무시설 및 아파트 단지가 많아 배후 수요가 탄탄함.

5.3. 기타

* 야탑동은 분당구의 주요 중심지 중 하나로, 전반적인 도시 인프라가 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 공실 상태로, 향후 임대 또는 운영 시 공실 장기화 위험을 고려해야 함.

6.2. 건물 노후도

* 1995년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 규제 사항

* 토지이용계획상 중심상업지역 등으로 지정되어 있으나, 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 다양한 법규의 제한을 받을 수 있음.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 충족 및 허가 필요 (2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지).

6.4. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 조사 결과, 야탑역 주변에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동의 핵심 상업지역에 위치한 소형 판매시설입니다. 야탑역 초역세권이라는 확실한 입지적 강점을 가지고 있어 잠재적인 유동인구 및 접근성이 매우 뛰어납니다. 현재 공실 상태이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 인수 부담이 적은 편입니다.

다만, 건물이 1995년에 준공되어 연식이 있다는 점과 약 1.90평(6.29㎡)의 매우 작은 전용면적은 직접적인 활용에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 중심상업지역에 속하나, 비행안전구역 등 다양한 규제가 존재하며, 토지거래 허가구역으로 지정된 기간에는 거래 시 추가적인 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 소액으로 역세권 상가에 투자하려는 경우 고려해볼 만한 물건이나, 작은 면적을 어떻게 활용할 것인지에 대한 구체적인 사업 계획 및 시장 조사, 그리고 향후 건축물 유지보수 비용까지 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 야탑역 초역세권의 탁월한 입지: 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 바탕으로 한 상권 잠재력.

* 소액 투자 가능: 2,620만원의 감정가로 소액으로도 접근 가능한 투자 기회.

* 향후 개발 잠재력: 중심상업지역으로 지정되어 있어 지역 발전 시 가치 상승 기대.

* 권리관계 단순: 인수할 권리 및 보증금이 없어 깔끔한 명도 및 처분 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 26,200,000원

* 소형 면적(약 1.90평), 현재 공실 상태, 건물 연식(1995년 준공) 등을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 명도 저항이 낮을 것으로 예상되나, 상가 활용 방안에 대한 명확한 계획이 선행되어야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 24,000,000원

* 보수적 관점: 감정가의 70~80% 수준 (약 18,340,000원 ~ 20,960,000원)

* 적극적 관점: 감정가의 80~90% 수준 (약 20,960,000원 ~ 23,580,000원)

* 실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.