나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43075 [1] 경기도 평택시 이충동 460-2 고덕코아루더블루시티 17층1713호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역" 동측 인근에 위치하며, 부근은 도시형 생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중 교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상26층 건물 내 17층 1713호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 거실, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약20미터 내외, 서측으로 약6미터 내외의 도로와 접하며, 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m~140m 미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택 을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택
주택도시보증공사로부터 2026. 10. 15. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43075 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 이충동 460-2, 고덕코아루더블루시티 17층 1713호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 건물면적: 21.24㎡ (약 6.42평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물정보: 철근콘크리트구조, 지하 3층~지상 26층 건물 중 17층 1713호. 2021년 6월 25일 사용승인. 총 299세대로 구성되어 있으며, 지하 주차장에 82대의 차량을 주차할 수 있습니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 이충동 460-2에 위치한 고덕코아루더블루시티 내 도시형생활주택입니다.

* 지하철 1호선 서정리역이 도보 약 5분 거리에 위치하여 역세권 이점을 갖추고 있습니다.

* 주변은 도시형 생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 본건 남측으로 약 20미터, 서측으로 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 소로3류 및 중로1류 도로와 접하고 있습니다.

* 다만, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한 구역, 상대보호구역(서정리초교) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다. 외국인이 주택 취득 시에는 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 7월 15일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑4)입니다.

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번의 주택임차권이 있습니다.

* 해당 임차인은 주택도시보증공사(이주영)이며, 보증금 130,000,000원에 대항력이 있습니다. 이 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인의 전입일자 및 확정일자는 2021년 9월 3일이며, 차임은 0원입니다.

* 주요 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

* 본건의 인수 보증금은 130,000,000원이며, 해당 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 서정리역 인근에 위치하며, 주변에 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 주거 생활이 가능한 지역입니다.

* 역세권 입지는 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 서정리역이 인접해 있으며, 인근 버스정류장 등을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: 서정리초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 주변 시설: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 주를 이루고 있어 생활 편의 시설은 통상적인 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매수인에게 인수되는 130,000,000원의 임차보증금은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 감정가(125,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 단순 낙찰가율만으로는 수익성 판단에 신중을 기해야 합니다.

* 비행안전제6구역에 포함되어 있어 군사 작전 지역 인근으로 항공기 운항 등으로 인한 소음이나 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 건물 자체는 2021년 6월 최종 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 이충동에 위치한 도시형생활주택으로, 서정리역 초역세권 입지에 자리하고 있어 교통 및 입지적 강점을 지니고 있습니다.

* 건물은 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 하지만 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인에게 인수된다는 점에서 높은 위험 요소를 안고 있습니다.

* 또한, 비행안전구역 편입으로 인한 잠재적 제약을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서정리역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

* 2021년에 사용승인을 받은 신축급 건물로, 내외관 및 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 있으나, 이를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인에게 인수되는 임차보증금 130,000,000원을 최우선적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 주변 매매 정보는 동일 단지가 아닌 '상아맨션'으로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 정보를 참고할 때 유사 주택의 거래가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 따라서, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 수준을 크게 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이를 바탕으로, 예상되는 총 매수 비용이 135,000,000원에서 150,000,000원 범위에 부합하도록 입찰가를 산정할 경우, 예상 입찰가는 약 5,000,000원에서 20,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 이는 높은 리스크를 수반하는 금액이며, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향, 현장 방문 결과, 임차인과의 명도 협상 가능성, 그리고 비행안전구역 관련 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.