나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53974 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1329-1 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 "사동행정복지센터"동남측 인근의 당골길에 위치하며 주위는 공동주택밀집지역으로 서북동측은 임야(야산)가 근접소재하는 등 주거환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 남측부근의 도로(석호로)에 노선버스 및 마을버스정류장이 있고 "상록수역(4호선,수인분당선)"이 근거리에 소재하는 등 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층으로 필로티구조의 단지형 다세대주택건물임. -외벽:전면석재,측후면은 드라이비트마감 -내벽:벽지,타일 등 -창호:하이샷시창

이용상태

5층규모 도시형생활주택( 단지형 다세대주택)의 5층501호 단위세대임. (방3,욕실겸 화장실2,거실,주방겸 식당,발코니,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,도시가스설비를 갖추고 있으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)부지로 접면도로 및 부근과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

동북측으로 세로(가)포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 시가지경관지구(일반) 소로3류(폭8미터미만:접함) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법> 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법> 성장관리권역 <수도권정비계획법> *토지거래계약에 관한 허거구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립다세대, 지정기간:2025.8.26 - 2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 주택임차권등기(임차권자:김승수)"가 있음.

물건 비고

1. 필로티 구조의 건물임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 김승수)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.05.07. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53974 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1329-1 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물 표제부상 주용도: 공동주택, 세부용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택))

* 감정가: 186,000,000원

* 토지면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 토지지분: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 건물면적: 52.46㎡ (약 15.87평)

* 건물지분: 52.46㎡ (약 15.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 "사동행정복지센터" 동남측 인근 당골길에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 공동주택 밀집 지역이며, 서북동측으로는 임야(야산)가 근접하여 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 남측 부근 도로(석호로)에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. "상록수역(4호선, 수인분당선)"이 근거리에 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 동북측으로 소로 3류(폭 8미터 미만) 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로 3류에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 과거 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역이었으나 지정 기간이 만료되었습니다.

1.1. 1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 규모의 단지형 다세대주택이며, 필로티 구조입니다.

* 외벽: 전면 석재, 측후면은 드라이비트 마감.

* 내벽: 벽지, 타일 등으로 마감.

* 창호: 하이샷시 창호.

* 이용 상태: 본건은 5층 규모 도시형생활주택(단지형 다세대주택)의 5층 501호 단위 세대로, 방 3개, 욕실 겸 화장실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있으며, 개별난방 구조입니다.

* 건축물대장상 정보:

* 사용승인일: 2016년 06월 16일

* 총 층수: 5개 층

* 연면적: 537.98㎡ (약 162.75평)

* 건폐율: 59.39%

* 용적률: 197.5%

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대주택)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 말소기준권리는 안산시의 압류(갑6, 2024.11.21)입니다.

* 선순위 임차권: 본건에는 선순위 임차권이 존재하지 않습니다. 등기된 주택임차권(을7, 김승수, 194,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김승수의 승계인)

* 보증금: 194,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-21

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음.

* 비고: 2026년 5월 7일, ‘주택도시보증공사’로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 반환 의무가 인수되지 않음을 명확히 합니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 안산시 압류 (갑6, 2024-11-21)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (갑7, 2025-12-05)

* 주택임차권: 김승수 (을7, 2024-04-03), 보증금 194,000,000원. (대항력 없음, 매각으로 소멸)

1.3. 상권분석

본건은 경기도 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 안정적입니다. 인근에 사동행정복지센터와 상록수역(4호선, 수인분당선)이 있어 행정 및 교통 편의성이 높습니다. 또한, 주거지 주변에 임야가 근접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 이러한 조건들은 단지형 다세대주택으로서의 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 및 수인분당선 환승역인 상록수역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 사동행정복지센터가 인근에 있으며, 석호로 인근의 상업 지역을 통해 각종 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 인프라가 형성되어 있으며, 인접한 임야로 인해 일부 쾌적함을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 필로티 구조: 건물 1층이 필로티 구조로 되어 있어, 해당 층의 활용도가 주차 공간 등으로 제한될 수 있습니다.

* 임차인 권리 포기 관련: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였기에 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 법적 효력 및 서류 내용을 최종적으로 재확인하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다수의 법규에 의한 제한 사항을 받고 있습니다. 이러한 제한들은 일반적인 도시 지역 내 주거용 부동산에서 흔히 볼 수 있는 사항으로, 물건 자체의 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 소재한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 약 15.87평의 전용면적을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 8,600만원입니다. 가장 주목할 점은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 임차보증금 1억 9,400만원을 인수할 부담이 없다는 것입니다. 이는 권리분석상 매우 유리한 조건이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 안전한 투자가 가능합니다. 주변의 양호한 주거 환경과 교통 여건, 그리고 명확한 권리관계를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담 없음(0원)으로, 권리 인수 리스크가 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 상록수역(4호선, 수인분당선) 접근성이 좋고, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 생활 편의시설: 행정복지센터, 버스 정류장 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 적정 감정가: 주변 시세를 고려할 때 감정가가 합리적으로 평가되었을 가능성이 있으며, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매된 유사 다세대주택 사례 분석 결과, 평당 약 1,150만원에서 1,330만원 수준의 거래가를 보이고 있습니다. 본건의 전용면적은 약 15.87평이므로, 이를 기준으로 환산 시 약 1억 8,250만원에서 2억 1,100만원 범위의 가치를 가질 수 있습니다.

본건의 감정가는 1억 8,600만원이며, 임차보증금 인수 부담이 전혀 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해볼 만합니다.

주변 시세 및 감정가, 그리고 권리관계의 명확성을 종합적으로 판단하여, 합리적인 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 200,000,000원 (2억원) 수준을 제안합니다. 이는 일반적인 경매 참여 전략에 따른 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가 정보 수집, 경쟁 물건 분석, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.