나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43110 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 707-1 안성부영아파트 104동 12층1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정중학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상15층 건물 내 제12층 제1209호로서, 외 벽 : 몰탈위 수성페인트 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창 호 : 플라스틱창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

이용상태 : 기호(가)는 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 ‘아파트 건부지’로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도302호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 (2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

2026.06.01.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 707-1에 소재한 안성부영아파트 104동 12층 1209호로, 아파트입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43110 (1)입니다.

본 건의 감정가는 140,000,000원이며, 토지면적은 41.36㎡(약 12.51평), 건물면적은 59.38㎡(약 17.96평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상15층 건물 내 12층에 위치하며, 2001년 8월 13일에 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정중학교' 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본 건까지 차량 출입이 원활하며, 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 대체로 보통입니다.

본 건은 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역(지방도302호선), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 12월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

임차인 현황으로는 윤주리 씨가 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 3월 16일, 확정일자 2022년 1월 10일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 2026년 6월 1일자로 주택도시보증공사로부터 확약서를 제출하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다.

이에 따라 임차인은 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 이전 등기들이 확인되며, 윤주리 씨의 주택임차권(을10)은 말소 예정 또는 처리된 것으로 보입니다.

최종적으로, 본 건은 매각으로 인해 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설 등이 주로 분포하고 있으며, 일부 농경지도 산재해 있는 복합적인 주거 지역입니다.

만정중학교가 근거리에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통망으로는 차량을 통한 자가 이동이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육 시설로는 만정중학교가 가까이 있습니다.

본 건이 속한 안성부영아파트는 총 6개동, 788세대로 구성되어 있으며, 2001년에 사용승인을 받은 연식이 있는 단지입니다. 최고층은 15층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경과 관련한 임차인의 권리 포기 확약서 제출입니다.

비록 임차인이 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, HUG 보증 절차의 진행 상황 및 최종 정산 과정에서 발생할 수 있는 미세한 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

따라서 HUG와의 계약 내용 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 잔금 납부 및 소유권 이전 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안성시 공도읍의 일반적인 아파트 단지 내 물건으로, 입지 및 주거 환경이 무난한 편입니다.

가장 주목할 점은 임차인이 HUG와의 협의를 통해 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기함으로써, 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 것입니다.

이는 물건의 가치를 안정적으로 평가하고 투자 결정을 내리는 데 있어 매우 긍정적인 요소로 작용합니다.

최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건으로 인해 임차보증금 관련 인수 부담이 전혀 없어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

안성시 공도읍 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.38㎡)의 본 건과 유사한 아파트가 2026년 7월 10일에 123,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 140,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 130,000,000원 수준을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.