나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53537 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 124-4 신일드림빌아파트 105동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월고등학교' 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 창고 및 공장, 농경지, 자연림등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 및 철골경사지붕 지상13층 지하1층 건물중 1층 103호로서, (사용승인일: 2002.10.22) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 완경사지내 평탄화 조성된 아파트단지의 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 대쌍령리 124-4: 계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임. - 대쌍령리 124-6: 계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 124-4번지에 위치한 신일드림빌아파트 105동 1층 103호에 대한 경매 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53537 (1)이며, 아파트 용도로 이용 중인 부동산입니다.

감정가는 250,000,000원입니다.

토지 면적은 66.84㎡ (약 20.22평)이며, 해당 토지 지분은 66.83599999999998㎡ (약 20.22평)입니다.

건물 면적은 84.80㎡ (약 25.65평)이며, 건물 지분은 84.801㎡ (약 25.65평)입니다.

건축물대장상 신일드림빌 아파트 105동은 총 13층 중 1층에 해당하며, 사용승인일은 2002년 10월 22일입니다.

총괄표제부 상 신일드림빌 아파트는 총 360세대로 구성되어 있습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 현OOOOOOOOOO (등기부등본상 현대해상화재보험주식회사로 추정)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 창고 및 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 6일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(을16)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 등 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 사항은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

단지 주변으로는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 중소규모의 창고 및 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 나타냅니다.

주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 신일드림빌 아파트는 2002년 10월 22일에 사용 승인되었으며, 총 5개 동, 360세대로 구성된 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차대수는 247대로, 입주민들의 주차 편의를 제공합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트벽식구조이며, 평스라브지붕 및 철골경사지붕 형태입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 규제가 존재합니다.

이러한 규제들은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

주변 환경에는 중소규모의 창고 및 공장이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성 측면에서 고려될 수 있습니다.

직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장 등)이 인근에서 확인되지는 않았으나, 복합적인 지역 특성을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 권리 분석 측면에서 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

임대차 관계 또한 인수되는 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

2002년에 준공되어 다소 연식이 있으나, 일반적인 아파트의 수명을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 다수의 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 개발 및 이용 계획에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 말소되어 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

낮은 명도 부담: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

개발 잠재력: 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

실거래가 기반 분석: 최근 1층 거래 사례(22,000만원)를 참고하여 합리적인 가격으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2025년 10월 13일: 248,000,000원 (3층, 84.801㎡)

* 2026년 3월 23일: 235,000,000원 (6층, 84.801㎡)

* 2026년 4월 12일: 220,000,000원 (1층, 84.801㎡)

본건은 1층 물건으로, 가장 최근 1층 실거래가인 220,000,000원을 기준 시세로 고려할 수 있습니다.

감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 관계가 깨끗하고 명도 부담이 적다는 점을 고려하여, 아래 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 동향을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 권리 분석, 현장 조사, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.