나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35203 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 13층1322호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상15층 내 13층 1322호로 외벽: 외장석재 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6878-7 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진 법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35203 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 13층1322호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2021년

총층수: 15층 (본건 13층)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(구래역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

* 본건 동측 및 서측으로 각각 공도와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로, 대로2류 및 중로2류와 접해 있습니다.

* 택지개발지구(김포신도시택지개발)에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도 보호지구 등으로 지정되어 있어 일부 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 강제경매 (주택도시보증공사), 접수일자 2025-12-02)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이재희)

* 보증금: 107,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-08

* 확정일자: 2022-08-17

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소 대상이며, 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (중일산업개발주식회사)

* 을1: 주택임차권 (이재희, 107,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전 (김현준, 매매)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 107,000,000원) - 말소기준권리

* 총 채권액(등기부상): 107,000,000원.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 말소 예정이므로 매수인의 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구래동 지역은 김포한강신도시 내 중심 상업지구로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 구래역(김포골드라인)을 중심으로 상권이 발달했으며, 대형마트(이마트 김포한강점), 영화관(메가박스 김포한강신도시점), 은행, 프랜차이즈 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요 또한 확보되어 있습니다.

* 전반적으로 활발하고 기능적인 상권을 형성하고 있어 오피스텔의 임대 수익 및 가치 상승 가능성이 높은 지역으로 판단됩니다.

* 주변 지역에서 데이터센터 건설 관련 주민 반대 사례가 보고된 바 있으나, 본건과는 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하4층, 지상15층 중 13층에 위치합니다.

* 외벽: 외장석재 붙임 및 강화유리 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감.

* 창호: 샷시창호.

* 이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 인근 교육 시설: 나비초등학교, 김포한가람초등학교, 김포구래초등학교 등이 인접해 있습니다.

* 주변 편의시설: 구래역 인근 상업지구에 각종 편의시설이 밀집해 있으며, 단지 내 또는 주변에 식당, 편의점 등이 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도 보호지구 등은 해당 지역의 개발 또는 이용에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 과거 계약 조건의 변동이 있었음을 시사하나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이고 대항력이 없어 매수인에게 직접적인 부담을 주지는 않을 것으로 보입니다.

* 감정평가액(110,000,000원) 대비 최근 실거래가(75,000,000원~85,000,000원)의 차이가 발생하고 있어, 향후 가격 변동성에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동, 구래역 역세권에 위치한 신축 오피스텔(2021년 준공)로, 김포한강신도시 개발의 중심 상업지역 내에 자리하고 있습니다. 주변 상업시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 및 투자 가치가 모두 높은 편입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 건물 상태도 양호합니다. 임차인 관련 권리 사항은 모두 말소 예정으로 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 감정가와 실거래가 간의 시세 차이는 유의해야 할 점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구래역 역세권 및 김포한강신도시 중심 상업지역에 위치하여 편리한 생활 및 교통 환경을 누릴 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 깔끔한 상태 유지 및 낮은 관리 비용이 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소 예정인 임차권으로 인해 권리 인수에 따른 부담이 없습니다.

* 활발한 상권: 풍부한 유동인구와 다양한 편의시설을 갖춘 상권으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 개발 호재: 김포한강신도시 개발의 지속으로 인한 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 3개월간 동일 건물(중일라크리움)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일: 11층, 7,500만원

* 2026년 7월 3일: 13층, 8,500만원

* 2026년 7월 27일: 6층, 7,600만원

본건은 13층으로, 유사한 층수(13층)의 최근 거래가 7,500만원과 11층 거래가 8,500만원을 고려할 때, 시장 가격은 7,500만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 110,000,000원은 최근 시세보다 높은 편입니다.

현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 8,000만원 ~ 8,500만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 가치 상승 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 8,800만원 수준에서 입찰가를 산정해 볼 것을 제안합니다. 이는 최근 최고가 거래액인 8,500만원을 상회하며, 감정가보다는 합리적인 수준에서 시장 가격을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.