나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43102 [1] 경기도 평택시 신장동 404-1 글로리타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거여건 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 중 제2층 제201호로서 외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 페어그라스 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로서 방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니2, 보일러실1 등으로 이용중 입니다.

설비내역

위생, 급·배수, 도시가스공급설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접 도로와 등고평탄한 다세대주택부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측에서 폭 약4미터 아스팔트포장도로를 통하여 남측 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 평가사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 본 물건은 경기도 평택시 신장동 404-1번지 글로리타운 비동 2층 201호에 소재하고 있으며, "신장1동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로를 통해 남측 공도와 연결되는 도로망을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 평택지원 2025타경43102 (1)입니다.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정등기(2025.11.28. 접수)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 상 을구 7번으로 주택임차권(최승옥, 보증금 135,000,000원, 전입/확정일자 2022.06.24)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 1일자로 제출한 확약서를 통해 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 확인되었습니다.

* 이에 따라 본 경매 절차를 통해 매각될 경우, 임차인의 보증금 중 매수인에게 인수되는 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건이 소재한 경기도 평택시 신장동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 낙원빌라 (1991년 준공, 41.67㎡): 2026년 7월 1일 6,000만원에 거래. (면적당 약 144만원/㎡)

* 행복힐타운106동 (2016년 준공, 50.18㎡): 2026년 7월 5일 13,000만원에 거래. (면적당 약 259만원/㎡)

* 본 물건의 면적은 59.40㎡(약 17.97평)이며, 건축물대장상 사용승인일은 2012년입니다. 감정가는 165,000,000원 (면적당 약 278만원/㎡)으로, 최근 거래된 신축 빌라(2016년 준공)의 면적당 가격과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 건축 연도를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 공급 면적이 넓다는 점은 긍정적입니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 본 물건은 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 1개, 발코니 2개, 보일러실 1개로 구성된 다세대주택입니다.

* 위생, 급배수, 도시가스 공급 설비 및 도시가스에 의한 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 단지 인근에는 행정복지센터가 있으며, 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 좋습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기에 대한 HUG 확약서가 제출되었으나, 추후 법적 해석에 따른 예상치 못한 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 관련 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

* 본 물건은 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어, 소음 피해가 발생하거나 향후 건축 규제 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래계약 허가구역에 해당하므로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 관련 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 현장 조사 시 폐문으로 내부 구조 및 이용 상황 등 정확한 확인이 어려웠으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 2012년 사용승인된 다세대주택으로, 감정가는 1억 6,500만원입니다.

* 가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다.

* 입지적으로는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성은 좋으나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

* 건축 후 약 10년이 경과한 시점으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명확한 명도를 기대할 수 있습니다.

* 평택시의 지속적인 개발 호재와 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 전용 면적(59.40㎡)은 거주 및 임대 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 감정가는 165,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가는 면적당 가격으로 볼 때 최근 거래된 신축 빌라(2016년 준공) 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 건축 후 10년이 경과한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.