나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53514 [1] 경기도 광주시 능평동 145-36 덕성빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 능평동, 능원초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다수의 다세대 주택들이 밀집된 근교주거지대임.

교통상황

버스가 지나가는 오포로 주변으로, 대중교통시설 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물의 제4층으로서 외벽은 적벽돌쌓기, 돌붙임 등이고, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이며, 창호는 샛시창호임.

이용상태

다세대주택으로, 방(3개), 거실, 주방/식당, 욕실(2개) 등으로 구분사용됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 조성된 사다리형 토지로, 1동의 다세대주택 건물의 부지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측면이 폭 6미터 내외인 도로와 접하여 통행 및 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-01-15)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역), (배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상임. ②전유면적에 포함되지 않은 다락을 가진 구조임.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53514 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 145-36 덕성빌 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물면적: 59.30㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매 개시 결정 채권자)

1.1. 입지조건

물건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 능원초등학교 북동측 근거리에 자리잡고 있습니다.

주위는 다수의 다세대 주택이 밀집된 근교 주거지대입니다.

오포로 주변으로 버스가 운행되어 대중교통 접근성이 무난합니다.

동측면으로 폭 6미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 15일 접수된 이현미 근저당권(150,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부등본 상 주택임차인 박세현(보증금 260,000,000원, 전입일 2021-05-14, 확정일 2021-04-02)이 있으나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특히, 2026년 6월 1일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 410,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다수의 다세대 주택이 밀집된 주거지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 영향을 받습니다.

대규모 상업시설보다는 근린생활시설 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개로 이루어져 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스 이용설비 등이 갖추어져 있습니다.

전유면적에 포함되지 않은 다락 공간이 있는 구조입니다.

주변에 능원초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

해당 물건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 규정을 확인해야 합니다.

임차인의 대항력이 포기되었으나, 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되는 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

최근 건축된 건물(2014년)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주거 용도로서의 기능에 충실합니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보이며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담이 없는 클린한 권리분석이 가능합니다.

최근 거래된 유사 물건의 시세 동향을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

주거 개발 진흥지구 내 위치하여 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 5월 기준), 본건과 유사한 면적 및 층수의 다세대 주택이 16,000만원에서 24,700만원 사이에 거래되었습니다.

특히, 52.30㎡ 면적의 필하우스가 24,700만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(59.30㎡)의 감정가 284,000,000원은 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

권리관계 명확성과 향후 개발 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80%~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현황 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.