나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53541 [1] 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 대규 모 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 및 공공시설 등이 혼재하 는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재 하는 등 제반 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상28층 건물내 제1층 제117호로서, (사용승인일 : 2019.04.22) 외벽 : 강화유리 및 일부 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 자체 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 근린생활시설(상호:생생민물장어)로 이용중임. (후면 별첨 '사진용지' 및 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 에스컬레 이터설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시 설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 건물 북서측 방향으로 노폭 약 20m 내외, 남서측방향 및 남동측방향으로 노폭 약 24m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 망월동 1094 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관 한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함) 이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임. 기호(2) 망월동 1094-1 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로 )(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별 법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하 남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립, 다세대))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 구두탐문조사 등을 참조하여 작성하였는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53541 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층117호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,830,000,000원

* 토지 면적: 9.27㎡ (약 2.80평)

* 토지 지분: 9.270999999999999㎡ (약 2.80평)

* 건물 면적: 52.69㎡ (약 15.94평)

* 건물 지분: 52.688㎡ (약 15.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOO - 개인정보 보호를 위해 비공개 처리됨)

* 건물 사용승인일: 2019년 04월 22일

* 건축물대장 상 정보:

* 대지면적: 3904.9㎡ (약 1181.2평)

* 연면적: 51611.769㎡ (약 15613.3평)

* 건물 규모: 지하 6층 / 지상 28층

* 총 세대/호수: 643호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 본 건은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 20m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 24m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 관련 법규에 따라 중로1류, 소로1류에 접해 있고, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가 대상 및 지정 기간은 제공된 정보 참조)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 을1 근저당권 (모가농업협동조합, 채권최고액 1,440,000,000원, 접수일자 2024년 11월 15일)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (등기부 요약 상 갑6, 갑7, 갑8, 갑8-1, 갑8-2, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 등은 말소되었거나 말소 예정임)

* 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: L *

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 02월 24일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부 요약:

* 소유권이전 관련: 신탁말소, 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 8번가등기소유권이전청구권가처분, 8번가등기소유권이전청구권압류 등이 등기되어 있습니다.

* 담보/압류/경매 관련: 근저당권 1건(말소기준), 압류 3건(말소), 강제경매 1건(말소)이 등기되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 1,440,000,000원

4. 상권분석

* 주변 입지: "하남종합운동장" 인근, 대규모 주거 단지와 상업, 업무 시설이 밀집된 중심상업지역에 위치합니다.

* 현재 이용 상태: 본 건은 현황 근린생활시설(상호: 생생민물장어)로 이용 중에 있으며, 정상적인 영업 활동이 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

* 상권 잠재력: 지하철 5호선 미사역과의 우수한 접근성을 바탕으로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있어, 상권 활성화 및 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되고 있으며, 차량을 이용한 외부 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 각종 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사, 문화 생활 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 주요 시설: 하남종합운동장이 인근에 위치하여 체육 및 문화 활동을 즐기기 좋은 환경입니다. (제공된 정보 내 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 L *은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 보증금 반환 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함해야 한다는 요구사항 반영. 다만, 해당 임차인은 보증금/차임이 기재되어 있으므로, '확정일자/배당신고일자 미상'으로 인한 잠재적 위험으로 표기)

* 토지이용계획: 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 관한 규제가 변경될 가능성이 있습니다. (본 물건은 상가이나, 광범위한 토지 이용 계획 변경 시 간접적인 영향 가능성)

* 권리관계 복잡성: 다수의 가등기, 가처분, 압류 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 다만, 말소 여부 및 최종 잔금 납부 시점의 말소 확정을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치한 준신축 근린상가입니다. 주변의 대규모 주거 단지와 상업 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 정상 영업 중인 상가로서, 낙찰 후 바로 영업을 승계하거나 임대 사업을 시작할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 임차인 관련 사항 및 등기부상 권리 관계에 대한 추가적인 확인과 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 미사역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 및 오피스텔 단지로 인해 안정적인 임대 수요가 확보됩니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 투자 비용 절감이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원임을 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 및 수익률 분석이 어렵기 때문에, 구체적인 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 경쟁이 이루어지나, 본 물건의 경우 현장 조사, 주변 시세 및 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.