나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53560 [1] 경기도 광주시 능평동 289-1 더네스티움 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주 택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽: 벽돌 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남교육지원청 에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보 전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25. 8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53560 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 289-1 더네스티움 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.83㎡ (약 24.15평)

토지지분: 79.8268㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.15㎡ (약 21.53평)

건물지분: 71.15㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, "능평초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

토지는 완경사 부정형 토지로서, 현재 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 2024카단63358 (경기신용보증재단 가압류, 접수일자: 2024-07-02)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전

* 갑5: 가압류 (경기신용보증재단, 25,590,000원)

* 갑6: 가압류 (신용보증기금, 50,000,000원)

* 갑7: 압류 (구리세무서장)

* 갑8: 강제경매 (신용보증기금, 55,726,626원) - 본 경매 사건

* 갑9: 가압류 (주식회사오스테오닉, 13,111,800원)

3.3. 인수되는 권리

* 을5: 주택임차권

* 권리자: 주금자 (임차인: 주 )

* 보증금: 243,000,000원

* 전입일자: 2024-06-20

* 확정일자: 2024-05-20

* 비고: 말소(인수). 본 임차인은 대항력이 있으며, 낙찰자가 보증금 243,000,000원을 인수해야 합니다.

* 주의: 제공된 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 "말소: 인수" 표기가 상반됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 매우 중요하므로, 이 부분에 대한 추가 확인 및 신중한 판단이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

331,701,800원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 속한 능평동 지역은 다세대주택을 중심으로 한 주거지역이며, 주변에 근린생활시설과 임야 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 교육

"능평초등학교"가 남측 인근에 위치하고 있어, 자녀가 있는 세대의 경우 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (별도 명시된 대형 편의시설 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 부담

243,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 크게 증가하는 점은 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등 다양한 토지 이용 규제에 묶여 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 및 대상 용도를 확인하여 향후 활용 계획에 제약이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 명도 관련 불확실성

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이므로, 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 잠재적 마찰이 발생할 수 있습니다.

6.4. 감정가 대비 높은 인수 보증금

감정가 280,000,000원에 비해 인수해야 할 임차 보증금 243,000,000원이 높아, 낙찰 후 순수 지분으로 취득하는 가치가 매우 적어 보일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 능평초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 가장 큰 특징이자 잠재적 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 보증금 243,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제와 복잡한 권리 관계(비록 말소기준권리 이하 소멸 예정이나)를 종합적으로 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지로 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 성장관리구역 지정으로 인한 장기적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 부담이 존재하지만, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 주변 실거래 사례들을 보면, 2026년 5월에 거래된 53.84㎡ 면적의 건물은 160,000,000원 (약 297만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 또한, 59.96㎡ 면적의 건물은 164,000,000원 (약 273만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 비교적 최근이며 고급 주택으로 보이는 52.3㎡ 면적의 '필하우스'는 247,000,000원 (약 472만원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 현재 물건의 시세 범위를 높이는 데 중요한 참고자료가 됩니다.

* 본건 물건의 건물 면적은 71.15㎡ (약 21.53평)입니다.

* '필하우스'의 평당/제곱미터당 가격을 적용하면, 본건의 추정 시세는 약 335,900,000원 (71.15㎡ * 472만원/㎡) 수준으로 산출될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 280,000,000원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 243,000,000원

* 순수 투자 가능 금액 (감정가 기준): 280,000,000원 - 243,000,000원 = 37,000,000원

* 순수 투자 가능 금액 (추정 시세 기준): 335,900,000원 - 243,000,000원 = 92,900,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 예상 입찰가는 이러한 부담을 반영하여 산정해야 합니다. 낙찰자가 총 투자하는 금액 (입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가를 고려하고, 인수 보증금 부담을 반영한 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 80,000,000원

* 권장 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 투자 비용: 권장 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 243,000,000원 + 경매 제반 비용 (취득세, 명도 비용 등) = 약 293,000,000원 이상.

* 이는 현재 감정가 수준에 근접하므로, 낙찰 후 시세 차익보다는 안정적인 주거 목적이나 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

10. 혐오시설 조사 결과

본건 소재지 주변의 혐오시설에 대한 조사를 실시하였으나, 지도 및 관련 정보 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.