나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35235 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 150-24 태청빌라 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "동남사거리" 북측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,아파트,근린생활시설,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2002년 10월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건중 제4층 제401호로 외벽:드라이비트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 대체로 사다리꼴 모양의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상에 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임155(2023.02.23) 임차보증금: 208,000,000원 범 위: 건물의 전부 주민등록일자: 2021.02.22 점유개시일자: 2021.02.22 임차권자: 곽***(720928-*******),경기도 부천시 범안로57번길 10, 가동 401호 다.본건 등기사항전부증명서상에 아래와 같이 임차권경정결정이 등재되어있음. 2023카경30(2023.04.06,임차권경정) 임대차계약일자: 2021.02.02 확정일자: 2021.02.02

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35235 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 150-24 태청빌라 가동 4층401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 태청빌라 가동

층수: 5층 건물 중 4층

사용승인일: 2002년 10월 14일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건물면적: 72.57㎡ (약 21.95평)

전용면적: 72.57㎡ (약 21.95평)

대지권면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

건축물대장상 대지면적: 292㎡ (약 88.33평)

건축물대장상 연면적: 647.76㎡ (약 196.00평)

건축물대장상 건축면적: 163.68㎡ (약 49.51평)

건축물대장상 건폐율: 56.05%

건축물대장상 용적률: 222.59%

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 토지 정보

토지면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리꼴 모양의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접함

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

토지 지분: 36.50㎡ (약 11.04평)

건물면적: 72.57㎡ (약 21.95평)

건물 지분: 72.57㎡ (약 21.95평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "동남사거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 신영자산관리대부의 가압류 (금4,481,408원) 입니다.

말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 225,566,889원

3.2. 임차인 현황

임차인: 강동국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 04월 01일

대항력: 없음

비고:

임차인: 주택도시보증공사(곽데레샤)

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 22일

확정일자: 2021년 02월 02일 (등기부상 확정일자는 2020-12-30으로 기재된 부분도 있으나, 주요 내용상 2021.02.02 확인)

배당신고일자: 2023년 03월 20일

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 보증 관련 임차인으로, 보증금 208,000,000원에 대한 임차권등기가 등기부상 을구 9번으로 기재되어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리이나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 을구 9번 주택임차권 (주택도시보증공사)은 말소될 것으로 예상됩니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 및 등기부상 말소 기재 참고)

기타 모든 권리(가압류, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건은 태청빌라 가동 4층 401호로, 다세대주택입니다.

감정가는 210,000,000원이며, 건물면적 72.57㎡ (약 21.95평) 기준 평당 약 956만원 수준입니다.

주변 시세는 유사 건물 또는 연립주택의 최근 매매 사례를 참고하여 분석합니다.

최근 매매 사례 중 2016년식 삼성펠리스5차 (34.7㎡)가 21,200만원에 거래(약 611만원/㎡)된 사례가 있습니다.

또한, 1986년식 에덴빌라 (38.88㎡)는 17,000만원 ~ 17,500만원에 거래(약 437~450만원/㎡)된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 최근 거래된 삼성펠리스5차의 면적 대비 가격 및 에덴빌라의 가격과 비교 시, 평가 시점 및 개별 물건의 상태에 따라 차이가 있을 수 있으나, 시장 가치 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 거래 정보

최근 2026년 7월 거래 사례:

* 에덴빌라 (1986년식, 연립, 38.88㎡): 17,000만원 ~ 17,500만원

* 삼성펠리스5차 (2016년식, 다세대, 34.7㎡): 21,200만원

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동남사거리 인근에 위치하여 각종 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

(외부 검색 결과 필요: 주변 학교 정보 등을 기재)

인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육 시설 접근성 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

(외부 검색 결과 필요: 주변 혐오시설 유무 및 영향 등을 기재)

현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

지도 검색 등을 통해 인근 혐오시설(고물상, 유흥업소 밀집 지역 등) 유무 및 본 물건과의 거리, 영향 등을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 구매자는 토지거래허가구역 지정에 따라 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

임차권등기말소 동의: 을구 9번 주택임차권(HUG)은 말소 예정이나, 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 말소 여부가 결정될 수 있습니다. (현재 기준 말소 예정으로 분석)

내부 상태 파악 제한: 현장 방문 시 거주인 부재로 내부 구조 및 상태 확인에 제한이 있었습니다. 공부 및 유사 물건 참고로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

임대 여부 미확인: 임대 여부 파악이 되지 않아, 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 210,000,000원입니다.

권리분석상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 가집니다.

다만, HUG 관련 임차권 등기가 존재했으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

주변 편의시설 및 교통이 양호한 편이나, 교육 시설 및 혐오 시설에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

토지거래허가구역으로 해당되는 구매자는 사전에 허가 절차를 확인해야 합니다.

감정가 대비 최근 시장 거래 가격이 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우량 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리상 하자 부담이 적습니다.

HUG 관련 리스크 해소: HUG 관련 임차권이 말소될 예정으로, 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

역세권 잠재력: 동남사거리 인근으로 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있어, 합리적인 입찰가로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 210,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 상황을 고려하고, 최근 거래 사례 및 입지 조건을 종합적으로 판단 시, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 인근 유사 물건의 실거래가 조사가 선행되어야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 100% ~ 120% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 210,000,000원 ~ 252,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.