나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35213 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 , 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 김포골드라인 "고촌역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제7층 제705호 로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 9차선의 도로, 북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로, 북서측으로 로폭 약 4미터 내외의 보행자 전용도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법> , 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07 -26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사 업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구 역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068, 미리내고촌 7층705호에 위치한 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적은 5.57㎡ (약 1.69평)이며, 건물면적(전용면적)은 35.40㎡ (약 10.71평)입니다. 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 286,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 "고촌역" 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-11-25, 대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않으나, 금액이 미상인 관계로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 진

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-30, 대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않으나, 금액이 미상인 관계로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

보증금: 265,000,000원

전입일자: 2022-06-07, 확정일자: 2022-06-07, 배당신고일자: 2024-04-08, 대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 이 외 을구 1번 주택임차권(홍지운)이 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 갑구의 소유권이전 신탁말소 등기(갑2, 갑4) 및 공유자전원지분 이전(갑5)은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 여부

매각으로 인해 말소기준권리(갑6)보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 을구 1번 주택임차권 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 및 진 은 보증금 및 차임이 미상인 관계로, 해당 임차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건이 속한 "미리내고촌"은 총 92세대, 최고 14층 규모의 오피스텔 건물로, 2021년 9월 사용승인을 받았습니다. 주변 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

4.2. 토지 이용 현황

인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지 위에 위치하며, 해당 토지는 업무시설 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다. 남서측으로 왕복 9차선 도로, 북동측으로 약 8미터 도로, 북서측으로 약 4미터 보행자 전용도로에 접하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"고촌역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 아파트, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항 (토지이용계획)

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 개발 및 이용 제한이 있습니다.

* 공항 고도 제한 (고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역)

* 성장관리권역

* 철도보호지구

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

특히 공항 관련 고도 제한 및 장애물 제한 구역은 건축물 높이 및 신축, 증축 등에 제약을 가할 수 있습니다.

6.2. 임차 관련 특이사항

대항력이 있는 임차인 김 및 진 의 보증금 및 차임이 미상으로 신고되어 있어, 해당 임차인들과의 관계 설정 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 (HUG 인수조건 변경)

"HUG 인수조건 변경" 문구는 주택도시보증공사(HUG)가 본 건 경매 절차 및 소유권 이전과 관련하여 특정 조건 변경 또는 인수에 관여함을 시사합니다. 이는 HUG의 채권자적 지위와 임차인으로서의 권리 관계를 정리하는 과정일 수 있으나, 세부적인 조건 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 고촌읍에 위치한 오피스텔로, 고촌역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공항 관련 고도 및 장애물 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건축물 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로서 복합적인 이해관계를 가지고 있어, HUG의 인수 조건 변경 내용에 따라 권리관계가 정리될 가능성이 있으나, 세부 내용 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 고촌역 인근 역세권 입지

* 비교적 신축 건물 (2021년 9월 사용승인)

* 오피스텔 및 제1종 근린생활시설로의 복합 용도 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,000,000원이나, 유사 면적(전용 7평 내외)의 본건 건물 내 경매 진행 건들의 최저 입찰가(약 200,000,000원 ~ 220,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 대비 낮게 형성된 것으로 보입니다. 대항력 있는 미상 보증금의 임차인 존재 및 공항 관련 법적 제한사항을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 경매 진행 상황을 고려한 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본건의 권리관계, 임차인 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.