나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35206 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교" 남동측 인근에 위치한 제이팰리스 제1동 제12층 제1202호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건 내 12층 1202호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.06.20) 외 벽 : 모르타르위페인팅 및 석재마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 유사 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 약 12 m, 남측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 양곡리 412-3, 389-2, 412-12번지 : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) ■ 양곡리 1091-35번지 : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구 )<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 12층1202호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35206 (1)이며, 감정가는 203,000,000원입니다.

토지면적은 8.70㎡ (약 2.63평)이며, 건물면적은 58.91㎡ (약 17.82평)입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

주의사항은 별도 기재된 내용이 없습니다.

특수물건정보로 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리에 위치하며, '양곡초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

소유권보존 등기가 있으며, 김수진 외 1명이 소유자로 등기되어 있습니다.

주택임차권 (두경민)이 등기되어 있으며, 보증금 193,000,000원, 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-10-05입니다.

본 건의 말소기준권리는 압류(안산세무서장)이며, 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소될 예정입니다.

주택임차권 (두경민)은 말소 대상이나, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 인수 여부를 확인해야 합니다. (다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

임차인 현황에는 주택도시보증공사(두경민)와 최수미가 있습니다.

* 주택도시보증공사(두경민): 보증금 193,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-10-05, 배당신고일자 2022-11-29. 대항력 없음.

* 최수미: 보증금 500,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-02-27, 확정일자 2024-03-06, 배당신고일자 2025-12-17. 대항력 없음.

등기부채권 총액은 2,264,000,000원입니다.

모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 김포시 양촌읍 양곡리 소재 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재까지 조사된 바로는, 본건 주변 지역에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 및 주변 확인 필요)

5. 생활정보

교육 환경으로는 양곡초등학교와 한울유치원이 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 유리합니다.

교통 면에서는 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

근린생활시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 명확한 확인이 필요하며, 주택임차권 등기가 말소될 예정이지만 인수 여부에 대한 최종 판단은 신중해야 합니다. (다만, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.)

임차인 최수미의 경우 소액 보증금(50만원)과 월세(70만원)가 존재하지만 대항력은 없어 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

2019년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 장기적으로 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 양촌읍 양곡리의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 양곡초등학교 인근에 있어 교육 환경이 좋고 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

HUG 보증금 관련 임차인의 인수 여부가 주된 고려사항이나, 현재 정보상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적을 것으로 기대됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정된 점과 다양한 토지이용계획 및 제한사항 존재는 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역(양곡초 인근)에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 관련 리스크가 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 시세 차익을 노린 저가 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2025년 3월 24일: 59.52㎡ 규모, 120,000,000원

* 2024년 1월 9일: 58.02㎡ 규모, 150,000,000원

이러한 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 감정가가 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 시장 상황과 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 산정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이는 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 답사, 추가적인 시세 조사 및 본인의 투자 판단에 따라 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.