나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35227 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 168-2 글래드빌 비동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "동부시장입구사거리" 동측 인근에 위치하고, 본 건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(역곡역) 등의 대중교통시설 이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로폭의 포장도로(경인로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역( 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가 구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35227 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1.소재지 및 개요

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 168-2 글래드빌 비동 3층302호

용도: 아파트

건물명: 글래드빌 (Gladville)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 3층

사용승인일: 2018년 9월 4일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 68.70㎡ (약 20.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*분양면적은 명시되지 않았습니다.

1.1. 3.금액 정보

감정가: 453,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "동부시장입구사거리" 동측 인근에 위치합니다. [cite: derived from provided text]

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. [cite: derived from provided text]

괴안동은 소사구의 법정동으로, 역곡이라 불리는 생활권에 속합니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 북서측으로 광대로 폭의 포장도로(경인로)에 접해 있습니다. [cite: derived from provided text]

인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 1호선 역곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: derived from provided text, 4]

역곡역은 서울과의 연계 교통이 뛰어나며, 향후 GTX-B 노선 정차 예정인 부천종합운동장역과 한 정거장 거리입니다.

1.2. 3.토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대이며 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. [cite: derived from provided text]

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 국민건강보험공단 압류(2023년 3월 22일)입니다. [cite: derived from provided text]

1.3. 2.채권총액

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다. [cite: derived from provided text]

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: CUIXIANGHUA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 26일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정형진)

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 29일

확정일자: 2022년 2월 28일

배당신고일자: 2024년 5월 9일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

1.3. 4.등기부 요약 및 말소/인수 여부

* 소유권보존 (갑1): 2018년 9월 12일

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2018년 9월 28일 (중국인)

* 주택임차권 (을3): 2024년 5월 9일 (정형진, 360,000,000원) - 말소 예정 [cite: derived from provided text, HUG 인수조건 변경]

* 압류 (갑3): 2023년 3월 22일 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑6): 2025년 12월 3일 (주택도시보증공사, 360,000,000원)

* 압류 (갑7): 2026년 5월 12일 (부천시)

매각으로 인해 을구 순위 3번 주택임차권등기(정형진)는 말소될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었으며, HUG 인수조건 변경 사항이 반영된 결과로 보입니다. [cite: derived from provided text]

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건 인근은 동부시장입구사거리 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. [cite: derived from provided text]

역곡역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 역곡 상상시장 등이 활성화되어 있습니다.

다양한 식당, 카페, PC방 등이 분포하고 있어 지역 상권이 비교적 활발한 편입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 환경

주변에 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 조용하고 살기 좋은 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근 역곡공원은 산책 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.5. 2.편의시설

마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 역곡역 주변에 다양한 상업시설이 집중되어 있습니다.

CGV 역곡, 역곡밝은도서관 등 문화시설도 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자는 취득 후 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다. (유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 2.HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경이 특이사항으로 언급되어 있으며, 이는 HUG와의 협의 또는 계약 조건 확인이 필수적임을 시사합니다. [cite: derived from provided text]

1.6. 3.임대차 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 임차인(CUIXIANGHUA)이 존재합니다. 보증금은 0원이지만, 차임 유무 및 계약 내용 등 상세 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 아파트로, 역곡역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 우수합니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물(2018년 준공)이며, 감정가 대비 면적이나 입지를 고려했을 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 임대차 관계 미상 등의 특이사항은 거래 과정에서 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역곡역 역세권 아파트로 향후 교통망 개선 기대감이 높음.

* 비교적 최근에 준공된 건물로 신축급의 컨디션을 유지하고 있을 것으로 예상.

* 부천시 아파트 거래량이 증가 추세이며, 서울 집값 부담에 따른 매수세 이동 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮음 (단, HUG 협의 내용 확인 필수).

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가 453,000,000원을 기준으로 산정하되, 본건의 현황, 주변 시세, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.