나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35188 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 업무 시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(김 포골드라인 구래역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 중 4층 417호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 난방설비 등을 갖 추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 로폭 약 34m, 16m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m) (2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축 종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발 촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지 정보과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6878-7번지에 소재하는 중일라크리움 오피스텔 4층 417호입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35188 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 101,000,000원입니다.

토지는 6.00㎡ (약 1.82평)이며, 건물 전용면적은 20.69㎡ (약 6.26평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 417호

주변 환경: '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 업무 시설, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 차량 진출입은 무난하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 김포골드라인 구래역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건은 서측으로 약 34m, 동측으로 약 16m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 중로2류에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도 보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

제한 사항: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 2024년 8월 26일 접수된 경기신용보증재단의 가압류 (갑8)입니다.

등기부 요약:

소유권 이전 및 신탁 말소 등기(갑4, 갑5)가 2022년 5월 9일에 있었습니다.

주택임차권 (민지연, 100,000,000원)은 2024년 5월 13일 말소 예정(을1)이나, 전입일자 2022년 5월 11일, 확정일자 2022년 3월 21일입니다.

강제경매 개시 결정 등기(갑9)는 2025년 12월 2일에 접수되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부채권 총액은 129,146,566원입니다.

임차인 현황:

* 임차인 : 주택도시보증공사(민 )

* 보증금 : 100,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2022-05-11

* 확정일자 : 2022-03-21

* 배당신고일자 : 2024-05-13

* 대항력 : 없음

* 비고 : HUG 인수조건 변경

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

건물 정보: 중일 라크리움 오피스텔은 2021년 4월 8일에 사용 승인되었습니다. 총 15층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다.

주변 상권: 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔의 주거 및 업무 수요를 충족할 수 있는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

교통 및 접근성: 김포골드라인 구래역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: '한가람초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 오피스텔 내부에 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 스프링클러 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 업무 시설, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라고 명시되어 있습니다. 임차인(민지연)의 경우 대항력은 없으나, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 조건 변경 사항은 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 고려가 필요할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등 특정 대상자가 특정 용도로 토지를 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 중일 라크리움 오피스텔로, 김포골드라인 구래역 역세권에 해당하여 교통이 매우 편리합니다. 2021년에 준공된 신축급 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 업무 및 상업 시설, 주거 단지가 혼재되어 있어 잠재적인 수요가 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 보이며, 임차인의 대항력도 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지거래계약 허가구역 지정이라는 특이사항이 존재하므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 김포골드라인 구래역 접근성이 뛰어나 임대 및 실거주 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물로 건물 관리 상태 및 가치 측면에서 강점이 있습니다.

장기적 개발 가능성: 김포한강신도시에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

최근 3건의 매매 사례가 2026년 7월에 있었습니다.

- 2026년 7월 27일: 7,600만원 (6층)

- 2026년 7월 3일: 7,500만원 (13층)

- 2026년 7월 1일: 8,500만원 (11층)

최근 매매가 평균: 약 7,867만원

감정가: 101,000,000원

시세 분석: 최근 실거래가 평균이 감정가보다 약 2,200만원 이상 낮게 형성되어 있습니다. 특히 13층이 7,500만원에 거래된 사례는 해당 층수 및 일반적인 시세를 고려할 때 상대적으로 낮은 가격으로 보입니다. 최근 최고가인 8,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 78,000,000원 ~ 85,000,000원

HUG 인수조건 변경 및 토지거래 허가구역 지정에 따른 추가 확인이 필요하며, 이러한 변수들을 고려하여 최저가 대비 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 최근 최고 실거래가 범위 내에서, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.