나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35243 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 128-8 대현빌 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동원유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35243 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 128-8 대현빌 1동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 278,000,000원

토지면적: 28.14㎡ (약 8.51평)

건물면적: 51.49㎡ (약 15.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통시됨.

건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있음. 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

탐문 결과, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됨.

토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당초, 동원유치원, 여월초), 절대보호구역(동원유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없음.

기타 참고사항

임대 상환 내용은 현재 파악되지 않음.

3. 권리분석

말소기준권리

을구 3번 주택임차권 (접수일자: 2023-12-15)에 기하여 등기된 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2022-11-24)가 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 1,340,000,000원입니다.

인수되는 권리

모든 을구 권리(주택임차권)는 말소 예정이거나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 비고:

주택도시보증공사(이 ) 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

주변 지역 특성

본 건이 위치한 도당동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

최근 매매 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 3월 기준 유사 물건의 거래 시세는 다음과 같습니다.

* 1992년식, 35.04㎡ (약 10.60평): 8,000만원 (㎡당 약 228만원)

* 1992년식, 39.24㎡ (약 11.87평): 9,000만원 (㎡당 약 229만원)

* 2002년식, 56.62㎡ (약 17.13평): 12,400만원 (㎡당 약 219만원)

평균적으로 ㎡당 약 219만원 ~ 229만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

시세 비교

본 건의 건물 면적은 51.49㎡ (약 15.58평)이며, 건축 연도는 1992년입니다. 제공된 JSON 데이터 중 1992년식 건물의 면적이 본 건보다 작음에도 불구하고, ㎡당 약 228~229만원의 시세를 보입니다. 본 건의 면적(51.49㎡)을 최근 시세(㎡당 약 225만원)로 환산 시, 대략 11,600만원 내외의 시세가 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가 278,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

도당초등학교 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 교육시설

도당초등학교, 동원유치원, 여월초등학교 등 교육기관이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

혐오시설 유무

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 즉각적으로 인지되는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 간혹 보도된 화학 공장 가스 누출 사고(2026년 6월 30일, 도당동 일대)와 같은 산업 관련 시설의 존재 가능성은 존재하므로, 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 필요합니다. (cite: 4, 5, 8, 9, 10)

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리

제공된 최근 매매 시세 정보와 본 건의 감정가(278,000,000원) 간에 매우 큰 차이가 존재합니다. 시세 대비 감정가가 과도하게 높게 책정되어, 고가 낙찰의 위험이 매우 높습니다.

토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역에 해당하여, 토지 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 있는바, HUG 관련 채권 및 인수 조건에 대한 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대 현황 미상

임대차 관계 및 실제 임대 현황이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리 없이 모든 권리가 말소될 예정이므로, 등기부상으로는 깨끗한 상태의 물건입니다.

하지만, 본 건의 가장 큰 문제점은 감정가와 실제 시장 시세 간의 극심한 괴리입니다. 제공된 2026년 3월의 거래 사례들을 볼 때, 본 건의 건물 면적(51.49㎡)에 적용되는 시세는 대략 1억 1천만원~1억 2천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(2억 7천만원)의 절반 이하 수준이며, 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 매우 높음을 시사합니다.

또한, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 거래 과정에 추가적인 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

권리 관계 명확

모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

양호한 입지 조건

도당초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 교통 편의성이 확보되어 있어 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

분석:

본 건의 건물 면적은 51.49㎡이며, 건축 연도는 1992년입니다. 제공된 JSON 데이터의 최근 매매 시세는 ㎡당 약 219만원 ~ 229만원 수준입니다.

이 시세를 본 건의 면적(51.49㎡)에 적용하면, 51.49㎡ * 225만원/㎡ (평균 시세) ≈ 116,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가 278,000,000원은 최근 시세 추정가 대비 약 2.4배 높은 금액으로, 매우 높은 고평가 상태입니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 순수 시세 기준으로 접근해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 시장 시세에 부합하는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.