나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35228 [1] 경기도 김포시 풍무동 13-4 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 북서측에 인접하여 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2016.10.14) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 치장벽돌 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 절대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간 :25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>도시관리계획재정비공람중2011.01.31일 부터14일간(국.공휴일포함),본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나 토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35228 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 13-4 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 32.52㎡ (약 9.84평)

건물면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 북서측에 인접하여 위치합니다. 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호입니다. 건물 사용승인일은 2016년 10월 14일입니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임 및 치장벽돌로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 PVC새시 창호입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

토지는 사다리형으로, 인접 도로와 등고 평탄한 상태이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본건 북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 개요:

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리(을3, 주식회사 엠케이캐피탈대부, 2021-01-26 접수 근저당권) 이하의 대부분 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소 대상 권리:

* 을3 근저당권 (주식회사 엠케이캐피탈대부)

* 을5 가압류 (충북신용보증재단)

* 을6 압류 (청주세무서장)

* 을7 가압류 (근로복지공단)

* 을9 가압류 (신용보증기금)

* 을10 강제경매 (주택도시보증공사 - 본 경매 개시 결정)

인수되는 권리:

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 그러나 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있어, 낙찰자가 해당 임차권(보증금)을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다.

인수 보증금 합계:

0원

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 17일, 김포시 풍무동 13-4번지 (수아트빌 1,2동, 건축년도 2016년), 46.2㎡, 5층, 16,000만원 거래.

* 2026년 3월 19일, 김포시 풍무동 1-70번지 (화인아트빌 108,109동, 건축년도 2001년), 51.58㎡, 2층, 10,800만원 거래.

* 2026년 3월 20일, 김포시 풍무동 622-12번지 (신현대빌라트 105,106동, 건축년도 1998년), 56.46㎡, 4층, 13,000만원 거래.

시세 분석:

본건과 동일한 건물(수아트빌, 2016년 건축)의 최근 실거래가 46.2㎡ 기준 16,000만원임을 감안할 때, 본건(51.20㎡)의 현재 시세는 약 17,000만원에서 18,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 22,000만원으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 신풍초등학교가 북서측에 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재정비촉진지구:

본 물건은 김포 재정비촉진지구에 포함되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 계획에 따라 사업 추진 및 가치 변동 가능성이 있음을 의미하며, 관련 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. (도시관리과 협의 필요)

임차인 권리 및 HUG 관련:

* 주택임차권(채권자: 최동규)이 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 주의가 요구됩니다.

* 다만, '주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서와 'HUG 인수조건 변경' 특이사항, 그리고 임차인 현황의 '대항력 없음'을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 낮다고 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 최종 낙찰 전 법원에 관련 내용을 재확인하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획 상 제한:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (공항시설법 관련)

* 절대보호구역 (김포신풍초등학교)

* 성장관리권역

* 하수처리구역 (풍무처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간 :25.8.26.~26.8.25.)

기타:

도시관리계획 재정비 공람 중이라는 정보는 향후 지역의 용도지역 변경 등 개발 계획의 변동 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 인수해야 할 부담이 거의 없는 상태로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었고, 재정비촉진지구 편입 및 임차권 관련 복잡한 사항은 신중한 접근을 필요로 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 우수한 교육 환경: 신풍초등학교가 인접해 있어 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 편입으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 권리분석상 인수해야 할 권리 및 보증금이 없는 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

최근 실거래가 반영 시세 (51.20㎡ 기준 추정): 170,000,000원 ~ 180,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 잠재적 리스크(재정비촉진지구, 임차권 관련 사항)를 고려해야 합니다. 또한, 최근 거래된 동일 건물(수아트빌)의 46.2㎡가 16,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(51.20㎡)의 적정 가치는 17,000만원 ~ 18,000만원으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

이는 시세 범위를 반영하고 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이며, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리관계 조사를 통해 최종 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.