나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514531 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 492-1 정도쉐르빌 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '인천귤현초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선 '귤현역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재, 벽돌 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 계양구 귤현동 492-1 (인천광역시 계양구 장군봉길 25)에 위치한 '정도쉐르빌' 1동 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514531(1)이며, 감정가는 193,000,000원입니다.

토지 면적은 58.56㎡ (약 17.72평)이며, 건물 면적은 74.25㎡ (약 22.46평)입니다.

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '인천귤현초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 인천지하철 1호선 '귤현역'이 근거리에 있어 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 9번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(이영준, 150,000,000원) 및 다른 근저당권(김용승, 75,000,000원)은 모두 말소됩니다. 또한 압류(계양구) 및 강제경매(주택도시보증공사) 또한 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 김종일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-04, 대항력 없음.

* 이상훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-04, 대항력 없음.

* 이지희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-04, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(최현아): 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-07, 확정일자 2022-05-06, 배당신고일자 2024-07-08, 대항력 없음. (주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨)

* 최덕수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-04, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 1일 거래: 39.25㎡ (약 11.87평) 규모, 135,000,000원에 거래 (약 344만원/㎡)

* 2025년 12월 6일 거래: 57.84㎡ (약 17.50평) 규모, 155,000,000원에 거래 (약 268만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 53.26㎡ (약 16.11평) 규모, 159,000,000원에 거래 (약 299만원/㎡)

제공된 시세 정보들을 바탕으로 볼 때, 본 건의 건물 면적 74.25㎡ (약 22.46평)의 현재 시세는 대략 200,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가 193,000,000원과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트조이며, 지붕은 (철근)콘크리트입니다. 외벽은 석재, 벽돌, 드라이비트 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호입니다.

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설로는 '인천귤현초등학교'가 인근에 있으며, 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 또한, 인천광역시 계양구 귤현동 492-1번지 인근 지역은 대중교통 이용이 편리하고, 상업 시설이 발달하여 편의시설 접근성이 좋습니다. 공영주차장 이용도 용이한 편입니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계는 미상이나, 임차인 현황을 통해 파악할 수 있습니다. (보증금 0원 또는 HUG 보증금 인수 조건 변경 관련 사항 존재)

주변 지역으로 소각장 설치 계획이 주민 반대와 함께 이슈화된 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 혐오시설 위치는 파악되지 않았습니다. (출처:)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 귤현동의 주택가에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으며, 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자가 부담할 권리 관계는 명확합니다.

다만, HUG 인수 조건 변경 및 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출과 같은 특수 물건 정보는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 '귤현역' 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 환경이 안정적입니다.

* 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

* 감정가 대비 시세 분석 결과, 시세보다 낮은 수준에서 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 물건의 면적(74.25㎡)과 주변 매매 사례(약 268만원/㎡ ~ 344만원/㎡)를 고려할 때, 감정가(약 260만원/㎡)는 시세 하단에 위치하고 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 이상, 적극적으로는 시세 상단까지 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 HUG 인수 조건 변경 등 특수 물건 정보를 면밀히 검토하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

인수 보증금이 없는 조건으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.