나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514528 [1] 인천광역시 서구 마전동 1024-4 로얄클래스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역' 남동측 인근에 위치한 로얄클래스 제4층 제40 1호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '마전역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 건 내 4층 401호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2015.07.06) 외 벽 : 석재 및 드라이비트 마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

'단지형 연립주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05 -27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관 리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국 인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514528 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1024-4 로얄클래스 4층 401호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 연립주택)

1.3. 물건 상세 내역

감정가: 174,000,000 원

토지면적: 34.16㎡ (약 10.33 평)

토지지분: 34.16㎡ (약 10.33 평)

건물면적: 60.06㎡ (약 18.17 평)

건물지분: 60.06㎡ (약 18.17 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전역' 남동측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능함.

부근에 버스정류장 및 '마전역'이 소재하여 대중교통 여건은 무난함.

2.2. 주변 환경

부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거 지역임.

본건 북측으로 약 8m 도로와 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 대항력 유무

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 200,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2021-10-29

확정일자: 2021-10-06

배당신고일자: 2023-11-28

대항력: 없음

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2025-07-23 부천시 압류 (갑8)

등기부상 권리 내역 (말소예정 권리 포함):

* 을3: 주택임차권 (김희영, 200,000,000원, 2023-11-28 접수, 말소 예정)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (한창모, 2021-10-29 접수)

* 갑5: 소유권이전 (고창훈, 2021-11-16 접수)

* 갑8: 압류 (부천시, 2025-07-23 접수, 말소기준권리)

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원, 2025-12-10 접수, 말소 예정)

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2025-12-16 접수, 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리 및 총 부담액

물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.

인수되는 권리 없음.

인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 2025년 3월 거래 사례는 다음과 같음.

* 마전동 1153-1, 샹그릴라 (연립, 2022년식, 84.12㎡): 36,300만원

* 마전동 1026-7, 중앙E클래스20차 (연립, 2016년식, 51.58㎡): 26,500만원

* 마전동 921-3, 승보주택(1,2동) (연립다세대, 1994년식, 42.96㎡): 7,400만원

4.2. 평당가 비교

* 샹그릴라 (84.12㎡): 약 431.5만원/㎡

* 중앙E클래스20차 (51.58㎡): 약 513.8만원/㎡

* 승보주택 (42.96㎡): 약 172.2만원/㎡

* 본건 (60.06㎡) 감정가 기준: 약 289.7만원/㎡

4.3. 본건 시세 추정

본건(60.06㎡, 2015년식)은 주변 실거래 사례 중 2016년식, 51.58㎡ 주택이 26,500만원에 거래된 '중앙E클래스20차' 사례와 유사한 연식 및 규모를 가짐. 해당 사례의 평당가(약 513.8만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 시세는 약 30,865만원 (60.06㎡ * 513.8만원/㎡) 이상으로 추정됨.

이는 현재 감정가 174,000,000원 대비 상당히 높은 수준으로, 본건의 시세가 감정가 대비 저평가되었을 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 기타 생활 인프라

제공된 정보 내에서 교육시설, 병원 등 상세 생활 인프라에 대한 정보는 확인할 수 없음. 혐오시설 유무에 대한 외부 정보 검색은 불가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한함. 내국인 주거용 취득에는 직접적인 제한이 없음.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'은 잠재적 위험 요소임. 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건에 변동이 있을 수 있으며, 이에 대한 상세 내용은 추가적인 확인 및 조사가 필요함. 이는 입찰 전 반드시 검토해야 할 사항임.

6.3. 기타 유의사항

* 이해관계인의 부재 및 폐문으로 임대 관계 등 상세사항은 미상임.

* 공동담보로 인한 복합적인 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건 물건명세서 상으로는 경매로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동 소재 로얄클래스 아파트(연립)로, 마전역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편임.

주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 상당히 높을 것으로 예상됨. 특히 최근 실거래가와 비교했을 때 상당한 시세 차익을 기대할 수 있음.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 잠재적 리스크 요소임. 인수되는 권리는 없으나, 해당 변수들이 낙찰 후 절차나 가치에 미칠 영향은 별도 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가된 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 높은 시세 상승 잠재력 보유.

* 우수한 입지: 지하철역(마전역) 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 인수되는 권리 없음: 권리 분석상 낙찰 후 부담할 권리가 없어 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 실거래가 분석에 따르면 유사 면적 및 연식의 주택이 26,500만원 이상에 거래된 사례가 존재함. 이를 토대로 본건의 시장 가치는 최소 3억원 이상으로 추정됨.

이러한 시세 분석과 함께 'HUG 인수조건 변경' 등의 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 경쟁 구도를 감안한 합리적인 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제안함.

이는 감정가 대비 약 126% 수준이며, 현재 시세 및 향후 시장 가치를 고려할 때 경쟁력 있는 입찰가로 판단됨. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 최종 확인 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.