나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514491 [1] 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석2동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철1호선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제3층 제308호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 13미터 내외, 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금178,000,000원 범 위 : 제3층 제308호 53.6425㎡ 전부 임대차계약일자 : 2021년1월25일 주민등록일자 : 2021년1월29일 점유개시일자 : 2021년2월9일 확정일자 : 2021년1월25일 임차권자 : 장**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

물건 번호: 인천지방법원 2025타경514491 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 3층 308호

용도: 오피스텔

감정가: 149,000,000원

토지 면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

건물 면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재한 "간석2동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 갑구의 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 및 을구의 주택임차권(을5) 등이 말소기준권리보다 후순위이거나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 사실상 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택임차권은 보증금 178,000,000원이지만 HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 보이며, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (장상원)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-29

* 확정일자: 2021-01-25

* 배당신고일자: 2023-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

1.4. 2. 혐오시설 조사

제공된 정보 및 주변 시설 조사 결과, 인근에 숙박시설, 위락시설 등이 혼재되어 있으나, 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 15층 건물 중 3층 308호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감이며, 내부는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 이용 상태

본 건은 오피스텔로 이용 중입니다.

1.5. 3. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 역세권에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'가 명시되어 있습니다. 임차권이 HUG 관련으로 복잡하게 얽혀 있으나, 현재까지 파악된 바로는 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 참여 전 HUG와 임차인 간의 정확한 계약 조건 및 말소 동의 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 임차인 관련

장상원 임차인의 경우 대항력은 없으나 보증금이 178,000,000원으로 크다는 점을 인지해야 합니다. 하지만 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부를 확보할 수 있습니다. 또한, 주택임차권이 존재하나 HUG 관련으로 인해 인수될 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 명확하며 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잔금 납부 및 명도 과정에서 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 요지 확보.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* HUG 관련 임차권이 말소될 것으로 예상되어 명도 리스크 최소화.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

2025년 3월 8일에는 125,000,000원(전용면적 약 47.895㎡)에,

2024년 12월 10일에는 140,000,000원(전용면적 약 47.895㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 건물면적은 53.64㎡(약 16.23평)이며, JSON 상 전용면적은 47.895㎡(약 14.49평)입니다.

최근 실거래가는 125,000,000원에서 140,000,000원 사이를 형성하고 있으며, 감정가는 이보다 높은 편입니다. 인수되는 보증금이 0원인 점을 고려하여, 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 판단할 때 120,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.