나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514526 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '남동세무서' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스 텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 307호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 25내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 구월동 1527 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한 함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)) ) 2) 구월동 1528 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경 보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514526 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 3층 307호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

* 토지지분: 5.94㎡ (약 1.79평)

* 건물면적: 22.73㎡ (약 6.87평)

* 건물지분: 22.73㎡ (약 6.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '남동세무서' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 기능을 겸비한 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통 수준입니다. 서측 및 북측으로는 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514526)으로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)입니다. 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원이며, 임차인 박 의 보증금 122,000,000원은 배당을 통해 처리될 것으로 예상됩니다. 임대관계는 미상이나, HUG 관련 내용은 명확히 정리되어 있어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구월동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있어 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다. 대로변에 접하고 있어 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

인근에 '남동세무서'가 위치하며, 공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 구체적인 변경 내용과 그 영향에 대해 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '상대보호구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역' (외국인 대상)에 해당하므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 명확한 혐오시설이나 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 편의 시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 109,000,000원으로 책정되었으며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 추가적인 확인은 필요하나, 전반적으로 권리 관계가 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 핵심 상업지역 내 오피스텔

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 없음

* 안정적인 오피스텔 임대 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(22.32㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 6일에 78,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 현재 물건의 감정가는 109,000,000원이나, 최근 실거래가와 경매 특성(일반적으로 감정가 대비 할인 가능성)을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 85,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.