나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514493 [1] 인천광역시 서구 왕길동 661-15 타워팰리스3차 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남측 인근에 위치하는 집합건물로서, 인근에 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역("검단사거리역") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2015.12.18.) 외벽 : 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 단지형연립주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27),지구단위계획구역(검단2지구),소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역 (2025-08-22)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514493 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 661-15 타워팰리스3차 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 199,000,000원

토지면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

건물면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동에 소재하며, 지하철 2호선 검단사거리역 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 2호선 검단사거리역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 5층 건물 중 제2층 제204호입니다. 2015년 12월 18일에 사용 승인되었으며, 외벽은 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다.

1.2. 4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 형상이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 5. 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

1.2. 6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 주택 취득에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

본건 부동산의 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 8월 4일 접수된 수원세무서장의 압류(갑5)입니다. 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정복순)

* 보증금: 223,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 27일

* 확정일자: 2021년 5월 10일

* 배당신고일자: 2023년 7월 24일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다. (물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 확인)

1.3. 3. 인수 보증금 합계

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (0원)

1.4. 상권분석

본건은 검단사거리역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 또는 인근에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 역세권 상권의 배후 주거지로서 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 왕길초등학교, 검단중학교, 검단고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 롯데마트, 이마트 에브리데이 등 대형마트 및 일반 상점들이 근거리에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 검단사랑병원 등 의료기관이 인근에 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 교통: 검단사거리역(인천2호선)을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 주택 취득에 한하여 특정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 구매자는 허가 요건을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 문제가 해결될 가능성이 높으나, 최종 매각 결정 시까지 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2015년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속하나, 향후 장기적인 건물 관리 및 유지 보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 왕길동의 검단사거리역 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 감정가는 1억 9천 9백만원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적 연립주택의 최근 매매가가 1억 2천 8백만원에서 1억 4천 2백만원 사이로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 차이를 분석할 필요가 있습니다. 임차인의 대항력이 없으며 HUG 관련 문제가 정리될 것으로 보여 권리관계는 비교적 명확합니다. 토지거래허가구역 지정은 외국인 구매자에게 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단사거리역 도보 이용 가능한 우수한 역세권 아파트입니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설, 교육시설, 의료시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 199,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 시기에 거래된 인근 연립주택(전용면적 약 55~58㎡)의 가격이 128,000,000원에서 142,400,000원 수준으로 파악되었습니다.

본건은 이들보다 넓은 면적(67.96㎡)을 가지고 있으며, 2015년 준공으로 연식도 유사합니다.

면적 차이와 감정가의 차이를 고려할 때, 시세보다 높은 감정가는 해당 물건의 입지, 면적, 또는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세의 중간 지점에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 보수적인 예상 입찰가를 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.