나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514463 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1-52 디에이치씨밀레 1동 12층1204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지. 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건내 제12층 제1204호로서, (사용승인일 : 2016.12.15) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "연립주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 "오피스텔 및 연립주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로(가)변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경514463 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1-52, 디에이치씨밀레 1동 12층1204호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 업무시설, 연립주택 혼합 용도)

감정가: 149,000,000원

토지 면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

토지 지분: 12.4㎡ (약 3.75평)

건물 면적: 46.12㎡ (약 13.95평)

건물 지분: 46.118㎡ (약 13.95평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용승인일: 2016년 12월 15일

건물 층수: 지하 2층, 지상 14층 중 12층

건물명: DH씨밀레 1동

특이사항: HUG 인수조건 변경, 별도등기 (지상권설정등기)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, "동인천고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 14층 건물 중 12층에 해당합니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 오피스텔 및 연립주택 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 9월 30일 접수된 홍경택 근저당권 (을3)입니다.

말소기준권리 이하 등기된 모든 권리 (근저당, 임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(김서원)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금: 178,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021년 2월 22일입니다.

해당 임차인은 '대항력 없음'으로 표시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당권, 주택임차권, 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나, 모두 말소 또는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 223,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 "별도등기(대지권 목적토지1 을구2번 지상권설정등기)"가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이 지상권의 내용과 인수 조건은 향후 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 만수동 일대는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

단지 내외로 아파트, 다세대, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 유사 물건들의 최근 거래 동향을 보면 다음과 같습니다.

* 2016년식 연립주택 "이안애" (45.75㎡, 2016년식)가 2026년 3월 3일 163,000,000원에 거래되었습니다.

* 1991년식 다세대주택 "대명빌라" (35.91㎡, 1991년식)가 2026년 3월 3일 30,000,000원에 거래되었습니다.

* 1991년식 다세대주택 "성덕빌라" (36.51㎡, 1991년식)가 2026년 3월 9일 93,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2016년식 연립주택/오피스텔로, "이안애" 사례가 가장 유사하며, 이를 바탕으로 시세를 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: "동인천고등학교"가 인근에 위치하며, "상대보호구역"에 해당합니다.

* 기타: 해당 지역은 준주거지역으로 개발 가능성이 있으며, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 (지상권설정등기): 물건명세서에 명시된 토지권리상의 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 해당 권리를 인수하게 됩니다. 이 지상권의 내용, 존속기간, 설정 목적 및 비용 부담 등을 면밀히 확인해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 현재 정보만으로는 정확한 내용을 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이나 절차상의 복잡성이 발생할 수 있으므로, HUG에 직접적인 확인이 필요합니다.

* 건물 상태 및 관리: 2016년식 건물로 비교적 최신 건축물이지만, 주변 1991년식 다세대 주택들의 낮은 거래가격을 고려할 때, 건물 노후화 정도, 관리 상태, 하자 여부 등을 현장 확인을 통해 점검할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 만수동 소재 DH씨밀레 1동 12층 1204호는 2016년식 연립주택/오피스텔로, 감정가는 1억 4,900만원입니다. 건물 면적 약 13.95평, 토지 지분 약 3.75평을 포함합니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 등기는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없습니다.

그러나 "별도등기"로 등재된 토지권리상의 지상권 설정 등기와 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험 요소이므로, 이에 대한 철저한 조사와 확인이 필수적입니다. 특히 지상권의 내용은 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 유사 건물 시세를 고려할 때, 2016년식 연립주택 "이안애"의 최근 거래가(1억 6,300만원, 45.75㎡)를 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실수요 및 투자 목적 활용: 연립주택과 오피스텔 겸용 건물로, 주거용 및 업무용으로 모두 활용 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물 자체의 노후도가 높지 않습니다.

* 인천 지역 내 입지: 인천 남동구에 위치하여 지역 내에서의 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

주변 유사 물건 최고가 (이안애, 45.75㎡, 2016년식): 163,000,000원

건물 평당가 (이안애 기준, 45.75㎡ 기준): 약 11,777,457원/평

본건 건물 면적 (13.95평)으로 환산 시 약 164,300,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

하지만 본건은 "별도등기 (지상권설정등기)"와 "HUG 인수조건 변경"이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 이러한 불확실성을 충분히 할인한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가나 주변 시세보다 보수적인 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 잠정적인 수치이며, 현장 방문, 지상권 관련 실사, HUG 인수조건에 대한 명확한 확인 등 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.