나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514462 [1] 인천광역시 서구 검암동 528-1 아이원파크 에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 연립주택과 다세대주택 위주 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 제2층 203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 :새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 현황 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 검암동 528-1은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514462 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 528-1 아이원파크 에이동 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 39.46㎡ (약 11.93평)

* 건물면적: 51.07㎡ (약 15.45평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 연립주택과 다세대주택 위주 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-10-20 접수, 서민금융진흥원의 가압류 (채권액: 8,691,296원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부 상 기재된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 을구 5번 주택임차권등기는 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준)

* 총 채권액: 158,691,296원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 을구 5번: 주택임차권 (채권자: 강명숙), 보증금 150,000,000원. (대항력 없음, 배당신고일자 2023-03-07, 말소 예정)

* 갑10: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사), 채권액 150,000,000원. (2025-12-04 접수, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강명숙)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-29

* 확정일자: 2021-01-04

* 배당신고일자: 2023-03-07

* 대항력: 없음

* 권리분석: 주택임차권 등기 말소 예정 (HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출)

* 임차인: 김기훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-15

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 일대의 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구) 내에 위치합니다.

* 주변은 연립주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 검암중학교가 있어 교육 관련 시설과의 연계성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 검암중학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 1월 인천 서구 검암동에서 거래된 유사 면적의 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 3.3㎡당 시세는 약 251만원에서 303만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적(건물면적)은 51.07㎡(약 15.45평)이므로, 이를 기준으로 볼 때 시세는 약 1억 2,800만원에서 1억 5,700만원 범위로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용되는 사항으로 일반적인 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. (허가 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, 관련 절차 및 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차권 등기가 말소 예정으로 처리되어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인근 개발 및 주변 환경 변화: 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따른 미래 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 건축 연도 2010년의 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

* 주요 권리 관계가 명확하며, 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 본건의 큰 장점입니다.

* 감정가(1억 6천만원) 대비 주변 시세(약 1억 2,800만원 ~ 1억 5,700만원)를 고려할 때, 적정 수준에서의 입찰을 통해 취득 시 수익성을 기대할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정은 외국인 거래에만 해당되므로 일반 실수요자나 투자자에게는 큰 제약이 되지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 주택임차권 등기가 말소 예정으로 처리되어 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 본건의 건물면적(51.07㎡)은 소형/중소형 주택 시장에서 꾸준한 수요가 예상되는 규모입니다.

* 인근 다세대주택의 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 인천 서구 지역의 도시 개발 계획 및 교통망 확충 등의 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

* 최근 시세 분석 결과, 예상 시세 범위는 약 128,000,000원에서 157,000,000원으로 추정됩니다.

* 총 채권액(158,691,296원)이 감정가와 유사한 수준임을 고려할 때, 무리한 고가 입찰보다는 시세 범위 내에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 90% ~ 97% 수준 또는 시세 하단부를 고려한 입찰가를 제시합니다.

* 적정 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 경쟁 물건 분석, 법원 현황 조사 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.