나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514510 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 62-1 마인블루빌 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 62-1, 62-3 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 62-1 마인블루빌 5층 503호에 위치한 오피스텔로, 인천지방법원에서 진행하는 2025타경514510 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 감정평가액은 150,000,000원이며, 토지 면적은 9.06㎡ (약 2.74평), 건물 면적은 44.44㎡ (약 13.44평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 2018년 11월 5일 사용 승인된 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재까지 주변에서 특별히 언급된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 11월 20일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류(사건번호: 인천지방법원 2023카단109012)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권(을1)은 말소 처리되었으며, 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인한 것으로 보입니다. 이로 인해 낙찰자는 별도의 임대차 관계를 인수할 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 채권자이며 경매를 신청한 주택도시보증공사의 채권액은 170,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 245,257,522원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 '마인블루빌'은 2018년에 준공된 오피스텔로, 주안동 지역 내 업무시설 및 주거시설과 함께 상권을 형성하고 있습니다. 주변에는 인근 주민을 위한 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(44.44㎡)의 경우 2025년 5월 29일에 145,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 150,000,000원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 면적이 약간 작은(42.09㎡) 오피스텔도 2025년 9월 19일에 130,000,000원에 거래된 사례가 있어, 해당 지역의 오피스텔 시세는 대략 130,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 '인천석암초등학교' 남측 인근에 위치하여 교육 환경을 확보하고 있습니다. 대중교통 이용 시 인근에 버스정류장이 있어 편리하며, 차량을 이용한 시내 이동도 원활합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 이는 임차권이 말소 처리되고 HUG의 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어볼 때, 낙찰자에게 인수되는 권리나 보증금 관련 리스크는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG가 채권자로서 강제경매를 신청한 점 등을 고려할 때, 경매 진행 과정 및 내부 사정에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다. 또한, 본건은 외국인에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 낙찰 시 해당 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의성이 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수될 권리가 없어 안정적인 투자가 가능하며, 최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때 합리적인 가격대로 접근할 수 있을 것으로 판단됩니다. HUG 관련 특이사항은 말소 처리로 인해 리스크가 해소된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식의 오피스텔 (2018년 준공).

* 주요 도로 접면 및 대중교통 이용 편리.

* 인근에 초등학교 등 교육 시설 및 상업 시설 분포.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상.

* HUG의 채권자 겸 임차인 관련 사항이 명확히 정리되어 있어 안심하고 입찰 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(44.44㎡)의 오피스텔이 145,000,000원에 거래되었습니다. 감정가(150,000,000원)와 비교했을 때, 낙찰가는 145,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로는 145,000,000원 이상, 적극적으로는 감정가 수준인 150,000,000원 내외를 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.