나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514525 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 105동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 북측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 제5층 제501호 외벽 : 치장석붙임 및 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 단지형다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(2014-04-28)(건폐율(60%이하),용적률(200%이하),층수(4층이하),건축물용도 ()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(당하구획정리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514525 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-17 멤버스힐 105동 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 42.37㎡ (약 12.8평)

건물면적: 56.01㎡ (약 16.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, 인천백석초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

단지 내 또는 인근에 차량 통행이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장 및 지하철역이 인접해 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 인천지방법원의 부동산강제경매 사건(2025타경514525)입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 말소기준권리는 2025년 12월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 6번)입니다.

총 등기부채권액은 250,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 26일

* 확정일자: 2022년 3월 29일

* 배당신고일자: 2024년 8월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. (주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 당하동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 공동주택과 다세대주택이 분포하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 학교 등 교육 시설이 위치하여 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천백석초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 가능한 위치에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 편의: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

* 지구단위계획구역: 최고 4층 이하 건축물 제한이 있는 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 신축 시 건축 규제가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. (자세한 사항은 건축과 확인 필요)

* 임대 관계: 명시적인 임대 관계는 없으나, 혹시 모를 미공개 임차인 존재 가능성은 배제할 수 없습니다. 다만, 본 건은 대항력 있는 임차인이 없으며 HUG의 임차권도 소멸 예정이므로 이러한 위험은 크게 줄어듭니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 위성 이미지 분석 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 가장 큰 부담이 될 수 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 본 건에서는 발생하지 않아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

인천백석초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

건축 연차가 비교적 최신(2017년)에 속하여 건물 노후도가 심하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 승계 부담 없음: 주택도시보증공사의 임차권이 매각으로 소멸되므로, 임차 보증금 미반환 위험 및 기타 법적 분쟁 소지가 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 안정적인 주거 환경과 도심 접근성을 바탕으로 실거주 수요가 꾸준하며, 임대 수익 창출 또한 가능합니다.

* 합리적 감정가: 최근 시세 및 동일 단지 매물을 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 건물면적 56.01㎡ (약 16.9평)의 도시형생활주택입니다.

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 멤버스힐 31.484㎡(약 9.5평)가 2025년 3월 12,300만원에 거래되었으며, 평당 약 390.7만원입니다.

유사 면적의 인근 천우명가 53.99㎡(약 16.3평)는 2025년 3월 22,800만원에 거래되었으며, 평당 약 422.3만원으로 분석됩니다.

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 시세는 230,000,000원 ~ 235,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 230,000,000원에서 235,000,000원 사이로 제안하며, 최고 입찰가는 235,000,000원으로 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.