나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514490 [1] 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제6층 제604호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 부정형의 공동주택, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 518-7, 518-9 : 동일사항임. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514490 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 6층 604호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2015년

* 토지면적: 9.14㎡ (약 2.76평)

* 건물면적 (전용면적): 67.38㎡ (약 20.38평)

* 건물 연면적: 7603.29㎡ (약 2300.34평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 203,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 14층 중 6층

* 총 호수: 56호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 여건은 무난합니다.

* 교통상황: 본 건은 버스정류장이 인근에 위치하여 교통사정이 무난하며, 차량 출입이 가능합니다.

* 도로상태: 본 건 서측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26. ~ 2026-08-25. 외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑8 압류 (동안산세무서장, 2022-09-23)

* 주요 권리 내역:

* 을5 주택임차권 (김민정, 보증금 225,000,000원, 전입 2021-04-26, 확정 2021-03-16, 배당신고 2023-05-26): 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력 없음.

* 기타 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: ELHAJJAJIIMANE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 조건은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김민정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-03-16

* 배당신고일자: 2023-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정.

* 임차인: 김원중

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 조건은 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존(2015-02-16), 소유권이전(2015-02-26), 소유권이전(2021-05-18), 압류(2022-09-23, 동안산세무서장), 가압류(2022-09-26, 주택도시보증공사), 압류(2025-03-20, 남동세무서장), 강제경매(2025-12-05, 주택도시보증공사) 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 등기부채권 총액: 2,296,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 용도: 본 건이 위치한 지역은 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 오피스텔로서의 임대 수요 및 주거용 수요를 동시에 기대할 수 있는 지역입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 부흥초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 주거/업무환경: 철근콘크리트 구조의 14층 건물에 위치한 오피스텔로, 현대적인 설비(상하수도, 난방, 위생, 승강기)를 갖추고 있습니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 해당 물건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경 가능성을 시사하므로, 입찰 전 HUG에 직접 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 건이 업무시설 용도이므로 직접적인 제한은 없을 수 있으나, 향후 거래 시 참고해야 합니다.

* 미확인 임차 보증금/차임: 임차인 ELHAJJAJIIMANE 및 김원중의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없으나, 실제 임대차 관계나 예상치 못한 채무 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 총 2,296,000,000원의 등기부채권 총액은 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구 부평동 소재 스위트홈 2동 오피스텔로, 부흥초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

* 건물은 2015년에 준공된 철근콘크리트 구조이며, 전용면적 67.38㎡ (약 20.38평)으로 비교적 넓은 편입니다.

* 권리관계 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로, 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 주택도시보증공사 관련 임차권의 말소 동의가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 보증금/차임 0원 임차인 등 특이사항에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 부평구의 주요 상업 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 용이하며, 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 내용 파악을 통해 추가적인 투자 가치 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 10월-12월, 전용면적 67.38㎡ 기준):

* 2025년 12월 22일: 183,000,000원

* 2025년 10월 14일: 165,000,000원

* 최근 매매 시세는 약 1억 6천 5백만원에서 1억 8천 3백만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 최근 시세보다 높게 책정되었으므로, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 건은 인수 보증금이 없어 실질적인 낙찰가 부담이 낮습니다.

* 시세 평균치(약 1억 7천 4백만원) 및 최근 최고가(1억 8천 3백만원)를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.