나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514484 [1] 인천광역시 부평구 부평동 752-72 아이챌린지 주건축물제1동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평남초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지1층 지상10층건내 제7층 제702호로서, 외벽 : 외장 돌 붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 3필 일단지 세장형 토지로서 현황 "제1종근린생활시설, 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약9미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) ■ 일련번호(2): 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) ■ 일련번호(3): 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514484 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 752-72 아이챌린지 주건축물제1동 7층702호 (도로명: 인천광역시 부평구 경인로911번길 27, 7층 702호)

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 16.87㎡ (약 5.1평)

* 토지지분: 16.87㎡ (약 5.1평)

* 건물면적: 70.59㎡ (약 21.3평)

* 건물지분: 70.59㎡ (약 21.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 7층 702호

* 건물 사용승인일: 2017년 3월 15일

* 총 호수: 39호 (전체 건물 기준)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 이룹니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1, 2, 3 (각 토지 필지): 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 외국인 등 주택용도 취득 관련)

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 2022년 9월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-19. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 252,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-24, 확정일자 2021-02-03, 배당신고일자 2023-03-23. 대항력 없음. (주택도시보증공사, 주택임차권 등기 말소 대상)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 2,323,000,000원 (다수의 채권이 설정되어 있습니다.)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사와 관련된 채권 및 임차인이 다수 존재합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 대상 물건이 위치한 부평동 752-72번지 일대는 공동주택 및 제1종근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역입니다.

* 부평남초등학교 인근에 위치하여 학생 및 통근 인구를 배후로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 오피스텔로서의 업무시설 및 근린생활시설 활용에 따른 상권 이용 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교육시설: '부평남초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (단, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (제공된 정보 상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 토지거래계약 허가구역: 현재 물건지 일대가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (경매 진행 중이므로 낙찰 후 잔금 납부 시점 등을 확인해야 합니다.)

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 여러 채권 및 임차인 관련 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. (단, 현재까지 파악된 임차인들의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.)

* 미확인 임차인: 배성태 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. (대항력 없음으로 분류되어 있으나, 임차인 관련 금전적 불확실성은 리스크 요인이 될 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 202,000,000원이며, 최근 실거래가(2026년 4월, 20,800만원)와 유사한 수준입니다. 다수의 채권과 임차인이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, HUG 관련 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자의 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 일부 임차인의 정보 미상 등은 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 안정적인 수요: 부평구 지역의 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 및 생활 편의시설 접근성: 대중교통 이용이 편리하고 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 주거 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 합리적 가격: 감정가가 최근 실거래가 수준으로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 현재 감정가: 202,000,000원

* 최근 실거래가: 2024년 1월 20,300만원 (71.21㎡), 2026년 4월 20,800만원 (70.59㎡)

* 대상 물건의 건물면적(70.59㎡)은 2026년 4월 거래된 20,800만원의 실거래가와 동일한 면적입니다.

* 감정가(20,200만원)가 최근 실거래가(20,800만원)보다 낮게 책정되어 있어, 충분한 입찰 가치가 있습니다.

* HUG 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 기타 권리관계도 소멸될 것으로 예상되므로, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 100% ~ 105% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.