나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514512 [1] 인천광역시 서구 연희동 710-12 휴안 3층307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역(인천2호선)' 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(아시아드경기장역-인 천2호선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 307호로서, (사용승인일: 2016.05.27) 외벽: 파벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'도시형생활주택(단지형연립주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 도시가스, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 <철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514512 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 710-12 휴안 3층 307호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 30.43㎡ (약 9.21평)

토지지분: 30.43㎡ (약 9.21평)

건물면적: 52.43㎡ (약 15.86평)

건물지분: 52.43㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역(인천2호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경514512), 채권액 190,000,000원 입니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을구 순위 3번 주택임차권 (권리자: 홍권기, 금액: 20,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임영섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수될 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 최종 확인 및 협의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍권기 관련)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-03

* 확정일자: 2020-07-14

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증금으로, 경매 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 서구 연희동의 아시아드경기장역 역세권에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재되어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 역세권이라는 장점 덕분에 꾸준한 임대 수요가 예상되나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권의 성격을 띱니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천2호선 아시아드경기장역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 인천 아시아드 주경기장 등 체육 및 문화시설 이용도 용이합니다.

교육시설: 인근에 연희초등학교, 서곶중학교, 인천가정고등학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

혐오시설: 현재 파악된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 주체의 경우 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 하므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 임영섭 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 돌발 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수조건 변경 사항은 입찰 전에 최종적으로 확인하여 계약 조건에 오류가 없도록 주의해야 합니다.

구축물과의 시세 비교: 주변에 최근 거래된 매물들은 대부분 1995년~2002년식의 구축물입니다. 본건은 2016년식으로 신축에 해당하여 가치 평가 시 장점이 있지만, 구축물과의 시세 격차를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 아시아드경기장역 역세권의 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택(연립주택)입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 실질적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. 신축 연도에 따른 건물 가치와 역세권 입지 조건을 고려할 때, 잠재적인 투자 가치를 지닌 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 아시아드경기장역을 통해 인천 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경이 기대됩니다.

소형 면적: 52.43㎡ (약 15.86평)으로 1~2인 가구의 실거주 목적이나 소액 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

시세 상승 잠재력: 주변 구축물 대비 신축 연식으로 인해 향후 시세 상승 여력이 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 2016년식, 전용면적 52.43㎡ (약 15.86평)입니다.

주변 최근 매매 사례 (2026년 1월 기준)를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 733-5번지 (2001년식, 57.54㎡) 매매가: 150,000,000원

* 745-10번지 (2002년식, 59.38㎡) 매매가: 66,000,000원 (시세와 다소 차이가 있어 참고용)

* 688번지 (1995년식, 52.39㎡) 매매가: 131,000,000원

본건은 준공 연도가 2016년으로, 비교 대상인 1995년~2002년식 건물들에 비해 현저히 신축입니다. 특히, 본건과 유사한 면적(52.39㎡)의 1995년식 건물이 131,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 신축 연식에 따른 프리미엄을 고려해야 합니다.

1995년식 건물의 평당가(약 250만원/㎡)를 기준으로 하더라도, 21년 더 신축인 본건은 최소 20~30% 이상의 가치 상승 여력이 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 131,000,000원 대비 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

감정가(200,000,000원)는 최근 거래된 구축물 시세 및 본건의 예상 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가:

감정가(200,000,000원)와 인근 구축물 매매 사례, 그리고 본건의 신축 연식에 따른 시세 상승 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 함께 합리적인 투자 가치를 확보하기 위한 입찰가 설정이 중요합니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외하고, 현 시세 및 감정가와의 간극을 고려하여 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (단, 토지거래허가구역 관련 절차 비용 및 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.