나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514442 [1] 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 남동측 인근에 위치하는 집합건물로서, 인근에 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 다가구주택 등이 소재하며 제반 주위 상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 16층 중 제9층 제903호로서, (사용승인일: 2018.04.27) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주 택용도 취득, 지정기간: 2025.08.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514442 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 158-1, 하이원 9층 903호

건물명: 하이원

용도: 오피스텔

층수: 9층 (총 16층)

준공년도: 2018년 4월 27일

감정가: 215,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적: 58.46㎡ (약 17.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 인근에는 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 다가구 주택 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 상황은 보통 수준입니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로: 본건은 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 24일자 부평구(인천광역시)의 압류(세무1과-1 7886)입니다.

채권 총액: 277,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 청구금액)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택도시보증공사의 주택임차권(을1) 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 27일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 277,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 19일

확정일자: 2022년 11월 18일

배당신고일자: 2024년 10월 28일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정. 인수되는 보증금 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 주거 시설, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. "부흥오거리" 인근으로 유동인구가 있고, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

최근 실거래가 분석:

* 2024년 3월: 59.81㎡ (9층) - 195,000,000원 (중개거래)

* 2025년 9월: 73.31㎡ (6층) - 228,000,000원 (중개거래)

* 2026년 4월: 58.46㎡ (11층) - 180,000,000원 (직거래)

본건의 건물 면적(58.46㎡)과 유사한 2026년 4월 직거래 사례(180,000,000원)를 고려할 때, 감정가(215,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 2025년 9월 거래된 더 넓은 면적의 거래가는 228,000,000원으로, 시장 상황에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 쇼핑, 외식, 문화 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육: 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 특수 물건 정보에 따라 복잡한 권리 관계가 예상됩니다. 주택임차권이 말소될 예정이나, HUG와의 구체적인 협의 내용 및 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 명도 절차나 잔금 납부 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

외국인 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 주택 취득 관련 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인의 취득 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 부흥오거리 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

권리 관계상으로는 채권자 HUG의 임차권이 말소될 예정이고 인수되는 보증금이 없어 권리상의 복잡성은 크지 않으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

최근 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

부흥오거리 인근으로 유동인구 및 접근성이 좋음.

주변 상업 및 주거 시설 발달로 인한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 215,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 유사 면적(58.46㎡)의 직거래 사례가 2026년 4월에 180,000,000원에 거래되었습니다.

HUG 인수조건 변경에 따른 잠재적 리스크와 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문, HUG 측과의 추가 확인, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수를 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.