나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514461 [1] 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 15층1507호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철(인천지하철1호선 부평시장역) 등이 소재하여 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 16층 건물 내 15층 1507호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514461 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 15층1507호

건물명: 하이원

용도: 연립주택 (건축물대장상 용도: 업무시설)

준공년도: 2016년

감정가: 228,000,000원

토지면적: 6.73㎡ (약 2.03평)

건물면적: 49.16㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호함.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 4번, 오케이저축은행 가압류 (접수일자: 2022.02.16.)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 별도로 인수되는 권리는 없음.

단, 물건명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (조영진)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

확정일자: 2020-11-23

배당신고일자: 2023-01-31

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출.

3.4. 인수 보증금

0원 (임차인 조영진은 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

3.5. 등기부 요약

갑1: 소유권보존 (심준수, 2018.05.03.)

갑2: 소유권이전 (이진순, 2018.05.23.)

을3: 주택임차권 (조영진, 245,000,000원, 2020.12.24. 전입, 2020.11.23. 확정) - 말소 예정

갑3: 소유권이전 (윤상구, 2020.12.24.)

갑4: 가압류 (오케이저축은행, 6,116,668원, 2022.02.16.) - 말소기준권리

갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 245,000,000원, 2025.12.04.) - 말소 예정

3.6. 총 채권액

251,116,668원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 실거래 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(49.26㎡)의 '해피팰리스' 빌라가 2026년 7월 1일 28,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 건물 면적은 49.16㎡로 매우 유사합니다.

본 건의 감정가는 228,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 보수적으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

주변은 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 상권이 활성화되어 있으며 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북측 인근에 부흥초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.2. 교통시설

인천지하철 1호선 부평시장역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

단지 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.4. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 단지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 '업무시설'이나, 실제로는 '연립주택'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 주택담보대출 취급, 매물 등록, 재건축 등 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2025.08.26. ~ 2026.08.25.로, 현재 시점(2026년 5월)으로는 허가구역 지정 기간 만료가 임박해 있습니다. 경매 기일 및 잔금 납부 시점에 따라 추가적인 허가 절차 필요 여부를 확인해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 반복적으로 명시되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특별한 조건이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다. 다만, 임차인 조영진은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 역세권에 위치하며, 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지를 자랑합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 장점이 있습니다.

그러나 건축물대장상 용도가 '업무시설'임에도 불구하고 실제로는 '연립주택'으로 이용되고 있는 점이 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 15층 고층으로 조망권 및 주거 쾌적성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적(49.26㎡)의 최근 실거래가(2026.07.01.)가 28,400만원임을 고려할 때, 본 건(49.16㎡, 15층)의 현 시세는 29,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 228,000,000원입니다.

권리상의 부담이 없고 층수가 높다는 장점을 고려하되, 건축물대장상 용도 불일치 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.