나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514533 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1034호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측에 위치한 제이케이루체스타지식 산업센터 제10층 제1034호로서 부근은 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 10층 1034호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.05.04) 외 벽 : 글래스 커튼월 및 모르타르위페인팅, 석재마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 공장 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측 광로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함 , 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514533 (1)

* 물건 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3, 제이케이루체스타지식산업센터 10층1034호

* 토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05 평)

* 건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28 평)

* 토지/건물 지분: 각 6.79㎡, 20.75㎡

* 감정 가격: 106,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주 )

* 매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

* 건축물 현황:

* 건물 명칭: JK루체스타지식산업센터

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 3층, 지상 11층 (본건 10층)

* 사용승인일: 2020년 5월 4일

* 주용도: 공장 (건축물대장 기준), 오피스텔 (감정평가 요약)

* 총 호실 수: 381호

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측 인근에 위치

* 주변 환경: 공장, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준

* 도로: 본건 필지 남동측으로 광로와 접해 있어 접근성이 양호함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (을구 1번, 접수일자 2024-10-15)

* 채권 총액: 116,000,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 전서경)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 9월 8일

* 확정일자: 2022년 8월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음 (등기부등본상 '말소' 처리 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 미인수 예상)

* 비고: (제공된 정보 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원으로, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

* 주요 등기 내용:

* 을구 1번: 주택임차권 (전서경, 116,000,000원) - 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

* 갑 4번: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-12-13)

* 갑 5번: 강제경매 (주택도시보증공사, 116,000,000원) - 말소기준권리

* 특이사항 및 주의사항:

* 제공된 정보에 '대항력있는임차인'이라는 언급이 있으나, 등기부등본 및 임차인 현황상 해당 임차권은 말소 예정으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이 부분은 법원 기록 및 매각물건명세서상의 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 판단하였으며, 낙찰자는 임차 보증금을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 다만, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라는 문구가 있어, 최종 매각으로 인한 권리 소멸 여부는 매각기일에 확인이 필요합니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 주택도시보증공사가 채권자로서 경매 절차 진행 과정에서의 조건 변경으로 추정되며, 직접적인 임차권 인수와는 무관한 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 지식산업센터 내 구분건물로서, 공장 및 오피스 형태로 복합적으로 활용 가능

* 주변 시설: 남동인더스파크 등 인근 산업단지 접근성이 뛰어나 관련 업종의 수요 기대

* 산업 특성: 인천광역시 남동구의 산업 기반을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 좋음

* 주변 시설: 염골근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경 조성

*혐오시설 확인: 본 물건 소재지 주변에 거주자 또는 상업 시설 이용에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불일치: '대항력있는임차인' 언급과 등기부상 '말소' 처리 간의 상반된 정보. 현재는 대항력 없는 것으로 분석되나, 최종 확인 필요.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 공장 용도이나, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 점. 실제 이용 용도와 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 매수 시 관련 허가 절차 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 JK루체스타지식산업센터 내 소형 구분건물입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 임차권이 존재하나, 등기부상 말소 처리되고 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 언급은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 주변 산업단지와의 연계성, 양호한 교통 접근성 등을 고려할 때 실수요자 또는 임대 수익을 고려한 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터 내 소형 면적 구분건물

* 권리관계 명확(인수되는 권리 없음)하여 명도 리스크 최소화 기대

* 인천 남동공단의 산업 활동 배후 수요 확보 가능성

* 시세 및 임대 수익률 분석을 통한 투자 가치 판단

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 시세 조사

* 향후 임대 수익률 분석 (실제 임대 시 보증금 및 월세 조건 재협의 필요)

* 최근 부동산 시장 동향 및 본 물건의 희소성

* 권리분석상의 '대항력있는임차인' 관련 불일치 리스크를 감안한 보수적 접근

* 권장 입찰가 범위: 현재 제시된 정보를 바탕으로 단순 감정가 대비 보수적으로 접근 시 80% ~ 90% 수준 (약 84,800,000원 ~ 95,400,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.