나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514495 [1] 인천광역시 서구 경서동 731-12 리치캐슬2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 경서동 ‘경서초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위 는 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 인천광역시 서구 경서동 731-12번지 리치캐슬2 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2012년에 사용승인되었습니다.

전유부분 건물면적은 50.82㎡(약 15.37평)입니다.

건축물 현황에 따르면 건물은 총 4층 건물이며, 본 물건은 2층에 위치합니다.

1.2. 토지 정보

본 물건의 토지면적은 31.98㎡(약 9.67평)이며, 이는 토지 지분 면적입니다.

토지 제시외면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정평가액은 138,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경514495 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 주변에는 아파트 및 다세대주택 등이 분포하는 주거지역입니다. '경서초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건도 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑3: 2016-09-29 소유권이전 (김한석)

* 을7: 2025-01-13 주택임차권 (김창호, 보증금 134,000,000원, 말소예정)

* 갑4: 2021-01-14 소유권이전 (류국환)

* 갑5: 2022-12-26 압류 (성동세무서장, 말소기준권리, 말소예정)

* 갑6: 2025-10-27 압류 (강서구, 말소예정)

* 갑7: 2025-12-05 강제경매 (주택도시보증공사, 채권금액 130,000,000원, 말소예정)

* 갑8: 2026-02-25 압류 (양천구, 말소예정)

등기부채권 총액은 134,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인은 주택도시보증공사(김창호)이며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-24입니다.

그러나 임차인 현황에 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을7) 및 강제경매(갑7) 모두 '말소' 예정으로 확인됩니다.

또한, 물건명세서에 '을구 순위 7번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)'으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 말소기준권리

성동세무서장의 압류(갑5, 2022-12-26 접수)가 말소기준권리이며, 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 경서동 752-4번지 '크리스탈빌'(2010년식, 56.24㎡) 2026년 1월 14일 85,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,511,379원)

* 인천광역시 서구 경서동 738-12번지 '그레이스파크빌1동2동'(2012년식, 47.76㎡) 2026년 1월 8일 90,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,884,422원)

* 인천광역시 서구 경서동 730-3번지 '보람아트빌2차'(2010년식, 44.88㎡) 2026년 1월 8일 76,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,693,405원)

본 물건(50.82㎡)과 유사한 건축 연도 및 면적을 가진 주변 물건들의 최근 시세는 76,000,000원에서 90,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

본 건물의 감정가(138,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 '경서초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설 및 기타 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역에 해당하며, 이는 외국인 등이 주택용도 취득 시 허가가 필요함을 의미합니다. (유효기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 국내 거주자에게는 직접적인 문제가 없을 수 있으나, 관련 규정을 재확인할 필요가 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정평가액(138,000,000원)과 최근 실거래가(76,000,000원~90,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 시장 상황 변동 또는 감정평가 시점과 현재 시점의 괴리로 인한 것으로 판단되며, 투자 시 이 점을 신중하게 고려해야 합니다.

* 명확하지 않은 'HUG 인수조건 변경' 문구: '특이사항'에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, 채권자가 주택도시보증공사이고 임차인도 HUG와 관련되어 있어, HUG와의 협의 또는 특정 조건이 매각에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 권리 소멸이 확인되어 직접적인 보증금 부담 리스크는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 다세대주택으로, 현재 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 차이가 두드러지며, 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 고려사항이 존재합니다.

낙찰 후 재매각 또는 임대를 고려할 때, 실거래가 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 임차인 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없고, 관련 권리가 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

* 주거 지역 내 입지: 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 저가 매수 가능성: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 86,000,000원 ~ 96,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(138,000,000원)와 실거래가(최고 90,000,000원)의 차이가 큰 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

잠재적 리스크 및 향후 시장 상황 변동 가능성을 고려하여, 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안전한 투자를 위해, 제시된 예상 입찰가 범위 내에서, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.