나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7218 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 206동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 내 제지1층 제비01호로서, - 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 외장석붙임 및 드라이비트 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경7218 (1)

종별: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 206동 지1층 비01호

건물명: 한울하임

동/호수: 206동 지1층 비01호

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 12월 3일

총 층수: 지하 1층 / 지상 4층

건물면적: 75.39㎡ (약 22.78평)

토지면적: 82.37㎡ (약 24.92평)

토지지분: 82.3667㎡ (약 24.92평)

건물지분: 75.39㎡ (약 22.78평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "동국대학교 일산병원" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 편의시설

"동국대학교 일산병원"이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 박초엽

* 신탁등기 말소: 이미연

* 주택임차권 (을1): 박홍주, 보증금 215,000,000원, 2022년 2월 28일 전입, 2022년 2월 8일 확정. 인수 대상입니다.

* 압류 (갑7): 국민건강보험공단. 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑8): 채권자 박홍주, 221,361,643원. 말소 예정입니다. (사건번호: 의정부지방법원 고양지원 2025타경7218)

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑7)이며, 이보다 선순위인 주택임차권(을1)을 제외한 나머지 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을1): 박 (보증금 215,000,000원). 2022년 2월 28일 전입, 2022년 2월 8일 확정.

이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 동국대학교 일산병원이 있어 의료 편의성이 높습니다. 주변의 상업 시설은 주거 지역의 특성상 근린 생활 업종 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 도로와 접하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

토지 이용 계획상 "상대보호구역(동국대학교)"으로 지정되어 있어, 해당 교육 환경 보호법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

주변 지역에 대해 특별히 확인된 혐오 시설이나 물리적 위험 요소는 파악되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 임차인 현황을 통해 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 215,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 총 투자 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 이러한 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 215,000,000원을 제외한 총 취득 비용이 시장 시세 대비 경쟁력을 갖는지 면밀히 분석해야 합니다.

* 동국대학교 일산병원 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 2020년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 시세는 대략 270,000,000원 ~ 290,000,000원으로 추정됩니다.

본건의 예상 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금(215,000,000원)의 합계이므로, 수익성을 확보하기 위해서는 총 취득 비용이 시세 이하로 관리되어야 합니다.

이를 바탕으로, 총 취득 비용을 약 260,000,000원으로 목표로 설정할 경우, 적정 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

260,000,000원 = 입찰가 + 215,000,000원

입찰가 = 260,000,000원 - 215,000,000원 = 45,000,000원

따라서, 본 물건의 잠재적 시장 가치와 인수 보증금을 고려할 때, 안정적인 투자 수익률을 고려한 권장 입찰가는 45,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 이는 매우 낮은 입찰가로, 실제 경매에서 낙찰받기 어려울 수 있으며, 낙찰 후에도 임차인과의 원만한 합의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 입찰 시에는 반드시 법원 매각기일의 진행 상황과 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.