나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514483 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-457 윤성아파트 1동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주위는 아파트단지, 관공서 및 각급 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건내 제13층 제1305호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018. 7.1］<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지

인천광역시 미추홀구 용현동 627-457 윤성아파트 1동 13층1305호

2.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제13층 제1305호로, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

기본적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식입니다.

건축물대장상 용현 윤성아파트는 1993년 6월 30일 사용승인되었습니다.

2.3. 면적 정보

토지 면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

건물 면적: 88.28㎡ (약 26.72평)

최근 매매 정보에서는 전용면적 59.86㎡ (약 18.11평)로 기재되어 있으며, 이는 보고서에 제공된 건물 면적과 차이가 있습니다.

2.4. 감정가

254,000,000원

2.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매 구분

부동산 임의 경매

2.7. 채권자

키움저축은행 (등기부 요약상 확인)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 관공서, 각급 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

주변 버스 정류장으로는 '용현중학교'(37-028) 등이 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역에 해당하며, 다음과 같은 도시계획 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 절대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 기준, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4.2. 집합건물 등기부 요약

* 접수일자: 1997-05-20, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 유명화

* 접수일자: 2008-03-17, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박정훈

* 접수일자: 2018-02-09, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 조해구 (매매)

* 접수일자: 2023-03-24, 권리종류: 근저당권, 권리자: 키움저축은행, 권리금액: 252,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2024-06-21, 권리종류: 가압류, 권리자: 인천신용보증재단, 권리금액: 35,874,924원 (말소)

* 접수일자: 2025-12-08, 권리종류: 임의경매, 권리자: 키움저축은행, 권리금액: 233,114,053원 (말소)

4.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 말소기준권리(2023-03-24 근저당권) 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.4. 등기부채권 총액

287,874,924원 (252,000,000원 + 35,874,924원)

5. 상권분석

* 본건 소재지는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 소규모 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 주요 근거리는 용현중학교, 인천용현초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편이며, 인근 도로망 접근성도 양호합니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 용현중학교가 위치하며, 인천용현초등학교, 인항고등학교(윤성아파트 배정) 등이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 의료시설: 가까운 거리에 의원, 병원, 약국 등이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 최근 기사에 따르면, 용현동 일대에 일부 방치된 폐건물로 인한 환경 및 안전 문제가 제기된 바 있습니다. 본 물건 자체의 직접적인 영향 여부는 추가 현장 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지 이용에 있어 준주거지역 외 가축사육제한, 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가구역 등 복합적인 규제가 존재합니다.

* 건축물 사용승인일(1993년)을 고려할 때, 건물의 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 인근 일부 지역에서 폐건물로 인한 환경 및 안전 문제가 발생하고 있어, 해당 지역의 전반적인 이미지나 가치에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 아파트로, 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있으며 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 대항력 있는 임차인이 없는 점은 명도 진행에 긍정적 요인입니다. 주변에 교육시설과 생활 편의시설이 분포하고 있으나, 토지 이용 제한과 건물의 노후화 가능성, 그리고 주변 지역의 일부 환경 문제는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 아파트로서 실거주 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 용현동 지역의 시세 변동 추이를 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 254,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용면적 59.86㎡ 기준): 2026년 4월 162,000,000원, 5월 175,000,000원, 6월 181,000,000원

* 제공된 건물 면적(88.28㎡)과 최근 매매 사례의 전용면적(59.86㎡) 간에 차이가 있으므로, 면적별 시세 차이를 감안해야 합니다.

* 감정가는 88.28㎡ 기준 평당 약 951,300원으로 산정되며, 최근 매매 사례의 59.86㎡ 기준 평당 약 954,000원과 유사한 가격 수준입니다. 이는 감정가가 면적을 고려하여 책정되었음을 시사합니다.

* 이러한 점을 종합할 때, 본 물건의 입찰가는 감정가 254,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 90% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 보수적으로 접근한다면 228,600,000원 ~ 254,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.