나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7133 [1] 경기도 파주시 금촌동 949-23 지유빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌로터리' 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 6층 602호로서 (사용승인일 : 2022.10.04.) 외벽 : 인조석 붙임 마감. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경7133 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 949-23 지유빌 6층602호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 316,000,000원

* 토지면적: 31.88㎡ (약 9.64평)

* 토지지분: 31.88㎡ (약 9.64평)

* 건물면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

* 건물지분: 43.83㎡ (약 13.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항: 공동담보

1.1. 물건 현황

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌로터리' 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 6층 602호로서 사용승인일은 2022년 10월 4일입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 주변 환경: 금촌로터리 인근으로 각종 상업시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 개발 계획: 도시지역 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을11 근저당 (농협은행주식회사, 2023-07-31 접수, 280,500,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을11 근저당, 갑15 압류(파주시), 갑16 임의경매(농협은행) 등 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'만 기재되어 있고 비고란에 특별한 내용이 없어 현재로서는 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 최종적인 권리관계 확정을 위해 법원 문서를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-02

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자가 배당신고일자 및 확정일자보다 늦고, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 임대차 관계는 법원 현황 조사서 등 추가적인 자료를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 금촌로터리 인근은 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

* 유사 물건 거래 동향:

* 2026년 5월 5일 거래: 경기도 파주시 금촌동 509-21, 락플러스103동 (전용 72.09㎡, 약 21.8평), 2층, 18,500만원 -> 평당 약 849만원

* 2026년 7월 7일 거래: 경기도 파주시 금촌동 934-15, 삼성로얄빌가 (전용 66.705㎡, 약 20.17평), 2층, 13,500만원 -> 평당 약 669만원

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 관악구 789-3, 아침의뜰1차 (전용 51.38㎡, 약 15.54평), 4층, 14,000만원 -> 평당 약 901만원 (해당 물건은 파주 지역 시세와 직접 비교는 어려움)

* 분석:

* 제공된 파주 지역 실거래 사례를 볼 때, 유사 면적(약 20-22평)의 다세대주택이 13,500만원에서 18,500만원 사이에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 43.83㎡ (약 13.26평)으로, 비교 사례보다 작은 편입니다.

* 락플러스103동의 평당 가격(약 849만원)을 적용할 경우, 본건 시세는 약 11,250만원 수준으로 추정됩니다.

* 삼성로얄빌가의 평당 가격(약 669만원)을 적용할 경우, 본건 시세는 약 8,880만원 수준으로 추정됩니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건의 감정가(31,600만원)는 최근 실거래가 시세 대비 매우 높은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 2022년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 금촌로터리 인근에 위치하여 대형 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육 시설: 인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 금촌동 일대는 교육 환경이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

* 혐오 시설: 현재 지도상 본건 인근에서 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 제공된 최근 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가(31,600만원)는 시세 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 따라서 입찰 시 시세 반영 여부가 중요하며, 무리한 입찰은 손실로 이어질 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이나, 법원 현황 조사서 등 정확한 내용은 반드시 재확인해야 합니다.)

* 토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 일정 조건(외국인, 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시)에 따라 매수 후 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 거래의 번거로움을 야기할 수 있으므로, 매수 전 허가 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 사용승인 2022년의 신축급 다세대주택으로, 금촌로터리 인근의 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

* 하지만, 최근 실거래가 시세에 비해 감정가가 과도하게 높게 책정된 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 임차인 정보는 대항력이 없는 것으로 보이나, 실제 임대차 관계 및 기타 미확인 사항에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물이 비교적 최신식이라 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 뛰어난 입지: 금촌로터리 인근으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 316,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 시세 분석 (약 13.26평 기준):

* 보수적 시세 예상가: 약 88,800,000원 (평당 670만원 적용)

* 적정 시세 예상가: 약 99,500,000원 (평당 750만원 적용)

* 높은 시세 예상가: 약 112,700,000원 (평당 850만원 적용)

* 본건은 감정가(316,000,000원) 대비 최근 실거래가 시세가 현저히 낮으므로, 시세 반영이 중요합니다.

* 임차인의 대항력이 없는 점과 신축급 건물이라는 점을 고려하더라도, 감정가의 30~40% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 110,000,000원

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시세 분석을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법원 서류 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 정보를 상세히 확인하시기 바랍니다.

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