나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4173 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 34-2 나일하이츠빌라 나동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '우봉교' 동측 인근에 위치하며 인근에는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

알씨조 아스팔트슁글잇기 지상4층 건물 내 제1층 제104호로서, (사용승인 : 1996.08.23.) 외벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

현황조사시 본건 건물내에 "104호"의 표식없이, 현황 "105호"로 표기되어 있는 것으로 목측되는 바, 입찰시 유의하시기 바람. 본건 건물 명칭은 등기사항전부증명서상 "나일하이츠빌라 제나동"으로 표기되어 있으나, 건축물대장상의 건물명칭은 "나일하이츠빌라나"로 표기되어 있는 바, 관련업무 및 입찰시 참고하시기 바람. 본건 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시중 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장상 지목 '대'로서 "공동주택 건부지"로 이용중으로, 관련업무 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현황조사서 및 감정평가서에 의하면 본건(104호)의 호별표식은 현황 '105호'로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4173 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 34-2 나동 1층104호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 39.47㎡ (약 11.93평)

토지지분: 39.47㎡ (약 11.93평)

건물면적: 47.34㎡ (약 14.32평)

건물지분: 47.34㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '우봉교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 윤진영

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-31

확정일자: 2019-06-20

배당신고일자: 2026-08-04

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있을 경우에 대한 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(2017-10-31 접수, 33,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 경매개시결정등기(한국주택금융공사, 2025-12-08 접수, 26,769,442원)가 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 최종적으로 2017년 10월 31일 권순자 명의로 소유권 이전 및 우리은행 근저당권이 설정되었습니다.

4. 상권분석

본건은 지역 내 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 농경지가 있어 지역 특성상 상권이 아주 발달한 지역으로 보기는 어려우나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 주변 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 230만원에서 580만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가 대비 면적당 가격을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 호별 표식 불일치: 현황조사서 및 감정평가서상 본건(104호)의 호별 표식이 현황 '105호'로 표기되어 있어 혼동의 우려가 있습니다.

* 건물 명칭 불일치: 등기사항전부증명서상 건물 명칭은 '나일하이츠빌라 제나동'이나, 건축물대장상 건물 명칭은 '나일하이츠빌라나'로 표기되어 있어 관련 업무 시 참고가 필요합니다.

* 토지 지목 불일치: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장상 지목은 '대'로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1996년 8월 23일 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미확인: 폐문부재로 임대 관계를 정확히 파악하기 어려웠으나, 현 임차인(윤진영) 외 별도의 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 연립주택으로, 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현황과 공부상 호별 표식, 건물 명칭, 토지 지목 등에서의 차이가 존재하며, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항이 있다는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가되었는지 여부를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 빌라의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 시세 대비 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 성장관리구역 지정 등 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원입니다. 최근 주변 유사 빌라/다세대 매매 사례 분석 결과, 3.3㎡당 가격은 약 230만원에서 580만원 수준으로 나타났습니다. 본건은 건물면적 47.34㎡(약 14.32평)에 감정가 58,000,000원을 적용하면 3.3㎡당 약 405만원 수준으로, 비교적 합리적인 감정가로 판단됩니다.

다만, 잠재적 리스크(호별 표식 불일치, 복잡한 토지이용계획, 건물 노후도 등)와 명도 절차, 기타 부대 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 90~95% 수준을 목표로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 52,000,000원에서 55,000,000원 사이로 제안합니다.

(참고: 실제 투자 결정은 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 등 서류 확인, 추가적인 시세 조사 및 법률 자문 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.)1.물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4173 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 34-2 나동 1층104호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 39.47㎡ (약 11.93평)

토지지분: 39.47㎡ (약 11.93평)

건물면적: 47.34㎡ (약 14.32평)

건물지분: 47.34㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '우봉교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

*임차인 현황

임차인: 윤진영

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-31

확정일자: 2019-06-20

배당신고일자: 2026-08-04

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

*인수 보증금 합계: 0원

*집합건물 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 우리은행 근저당권(2017-10-31 접수, 33,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 경매개시결정등기(한국주택금융공사, 2025-12-08 접수, 26,769,442원)가 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 지역 내 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 농경지가 있어 상권이 아주 발달한 지역으로 보기는 어려우나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 주변 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 230만원에서 580만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가 대비 면적당 가격을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

*교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

*편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

*주변 환경: 다세대주택, 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*호별 표식 불일치: 현황조사서 및 감정평가서상 본건(104호)의 호별 표식이 현황 '105호'로 표기되어 있어 혼동의 우려가 있습니다.

*건물 명칭 불일치: 등기사항전부증명서상 건물 명칭은 '나일하이츠빌라 제나동'이나, 건축물대장상 건물 명칭은 '나일하이츠빌라나'로 표기되어 있어 관련 업무 시 참고가 필요합니다.

*토지 지목 불일치: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 지목이 '전'으로 표기되어 있으나, 토지대장상 지목은 '대'로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

*토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

*건물 노후도: 1996년 8월 23일 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

*임대관계 미확인: 폐문부재로 임대 관계를 정확히 파악하기 어려웠으나, 현 임차인(윤진영) 외 별도의 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 연립주택으로, 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현황과 공부상 호별 표식, 건물 명칭, 토지 지목 등에서의 차이가 존재하며, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항이 있다는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가되었는지 여부를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

*권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

*시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 빌라의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 시세 대비 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다.

*지역 발전 잠재력: 성장관리구역 지정 등 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원입니다. 최근 주변 유사 빌라/다세대 매매 사례 분석 결과, 3.3㎡당 가격은 약 230만원에서 580만원 수준으로 나타났습니다. 본건은 건물면적 47.34㎡(약 14.32평)에 감정가 58,000,000원을 적용하면 3.3㎡당 약 405만원 수준으로, 비교적 합리적인 감정가로 판단됩니다.

다만, 잠재적 리스크(호별 표식 불일치, 복잡한 토지이용계획, 건물 노후도 등)와 명도 절차, 기타 부대 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 90~95% 수준을 목표로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 52,000,000원에서 55,000,000원 사이로 제안합니다.

(참고: 실제 투자 결정은 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 등 서류 확인, 추가적인 시세 조사 및 법률 자문 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.