나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72762 [1] 경기도 남양주시 평내동 550 평내마을금호어울림 1409동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 '장내중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 평내택지지구로 중소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층건 중 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2005.11.21) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 상세 이용상황은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄하게 조성된 6필지 일단의 부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로로부터 외부 공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호 2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호 3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호 4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호 5) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호 6) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대여부 미상임. 2) 본건은 2005년경 리모델링하여 발코니등 일부를 거실, 방 등으로 확장한 것으로 탐문조사되었으나 구체적인 내용을 알수 없어 집합건축물대장 건축물현황도를 기준하여 내부구조도를 도시하였는 바, 실제 이용상태나 내부구조와 다소 상이할수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72762 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 평내동 550 평내마을금호어울림 1409동 4층 402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 439,000,000원

* 토지 면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축 연도: 2005년 (사용승인일 2005.11.21)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 평내동 소재 '장내중학교' 북동측 인근에 위치하며, 평내택지지구 내에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 중소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 단지 내 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)에 속하며, 대로3류, 중로2류, 소로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교), 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/주택 용도, 2025년 8월 26일까지 지정) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 2일 우리은행 근저당 (360,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 다음의 권리들은 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 을7 근저당 (우리은행, 360,000,000원) - 말소기준

* 을9 근저당 (오케이저축은행, 160,800,000원) - 말소

* 갑5 가압류 (김경호, 50,000,000원) - 말소

* 갑6 임의경매 (에이치에프더블유오삼씨유동화전문, 314,797,310원) - 말소

* 갑7 임의경매 (오케이저축은행) - 말소

(물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 세부사항은 확인되지 않았습니다. 일반적인 경매 절차상 등기된 권리는 말소되는 것이 원칙이나, 법원 공고 및 물건명세서를 최종 확인하시기 바랍니다. 등기사항 외 미등기 권리 존재 가능성도 염두에 두어야 합니다.)

* 등기부채권 총액: 570,800,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (단, 임대 여부는 미상으로 추후 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주위환경: 평내택지지구 내 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 상업시설: 본건 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리합니다.

* 잠재력: 평내지구의 개발 상황 및 주변 지역의 성장 잠재력에 따라 상권의 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 평내마을금호어울림

* 단지 규모: 총 17개동, 924세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 ~ 지상 13층 건물 중 4층 402호 (사용승인일: 2005.11.21)

* 내부 구조: 아파트로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성된 것으로 예상됩니다. (내부구조도 참조 필요)

* 설비: 급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 난방 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 85대 주차 가능 (지상 12대, 지하 29대. *참고: 지하 자동식 주차 1128대).

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 위치하며, 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 장내중학교, 평내고등학교, 장내초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 여부 미상: 현재 임대 여부 및 임차인의 존재 여부가 명확히 확인되지 않았습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임 정보가 불분명할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 내부 구조 상이 가능성: 과거 발코니 확장 등 리모델링으로 인해 건축물대장 현황과 실제 내부 이용 상태가 다소 상이할 수 있습니다. 이는 추후 명도 과정이나 하자 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 중복사건으로 경매 진행 절차가 복잡해질 수 있으며, 유동화물건의 특성상 채권 양도 및 변경 등으로 인한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/주택 용도) 등의 제한사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 지도 및 주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (단, 이는 제한적인 검색 결과이며, 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 평내마을금호어울림 아파트로, 주거지역 내에서 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할만한 부담이 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 그러나 임대 여부 미상, 내부 구조의 실제와 대장의 상이 가능성, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 확인한다면, 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 분석이 용이합니다.

* 편리한 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 평내택지지구의 지속적인 발전 가능성과 함께 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)의 전용면적으로 넉넉한 생활 공간을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 평형대의 아파트 거래가 2026년 5월 40,700,000원, 2026년 5월 15일 41,000,000원, 2026년 6월 8일 44,900,000원에 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 439,000,000원입니다.

본건은 4층으로, 최근 고층 거래가 44,900,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 층수 프리미엄은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 임대 여부 미상 및 내부 구조의 상이 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 425,000,000원 ~ 435,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.