나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65039 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 11층1115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "파주와동 초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상23층 중 제11층 제1115호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김재욱)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 와동동 1433번지 운정역센트럴하이뷰 11층 1115호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경65039(1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 125,000,000원이며, 오피스텔의 전용 면적은 19.54㎡(약 5.9평)입니다. 토지 면적은 4.04㎡(약 1.2평)입니다. 본 건물은 2021년에 사용승인되었습니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치하며, "파주와동 초등학교" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 북측, 서측, 동측의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-12-09)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김재욱

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-20

확정일자: 2022-12-20

배당신고일자: 2024-12-27

대항력: 없음 (제공된 정보에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인' 특이사항 및 '주택임차권' 등기 존재, HUG 인수조건 변경 확약서 내용으로 인해 복잡한 권리관계가 예상됩니다.)

권리분석 상 특이사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 '인수조건변경확약서'입니다. 이 확약서에 따르면, 주택도시보증공사는 김재욱 임차인의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 인수 부담이 없음을 시사하지만, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 총 등기부채권액은 120,000,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 중심상업지역이며, 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. "파주와동 초등학교"가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. "운정역 센트럴 하이뷰"라는 명칭으로 보아 역세권 입지를 가질 것으로 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층부터 지상 23층까지 건축되었습니다. 본건은 11층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 파주와동 초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김재욱 간의 '인수조건변경확약서'입니다. 이 확약서의 법적 효력 및 해석에 따라 낙찰자가 추가적인 보증금 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다고 명시했으나, 실제 잔금 납부 시점이나 HUG의 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시된 점은 제공된 '대항력 없음' 정보와 상충되므로, 이에 대한 명확한 법률적 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔로, 중심상업지역 내 역세권(예상) 입지에 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 감정가 1억 2,500만원 대비 최근 실거래가(2025년 7월 8일 12,500만원)가 동일하며, 2023년 12월 18일에는 13,000만원에 거래된 사례도 있습니다. 그러나 HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어, 잠재적 인수 보증금 및 관련 법적 리스크를 철저히 분석해야 합니다. HUG가 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 조건은 투자자들에게는 매력적일 수 있으나, 확약서의 세부 내용과 법적 해석이 낙찰 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 역세권 입지(예상): '운정역 센트럴 하이뷰'라는 명칭으로 보아 역세권으로 예상되며, 이는 교통 편의성과 시세 상승 잠재력을 높입니다.

* 중심상업지역: 지역 내 주요 상업 지구에 위치하여 임대 수요 및 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* HUG 조건 변경: 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 조건은 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성을 높여, 잠재적으로 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 법적 검토 필수)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 2025년 7월 8일 12,500만원, 2023년 12월 18일 13,000만원, 2026년 5월 12일 10,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가는 12,500만원입니다.

HUG 인수조건 변경 확약서에 따라, 임차인 김재욱의 보증금 120,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 의무는 없다고 해석될 가능성이 높습니다. (최우선변제권만 주장, 대항력 포기, 임차권 등기 말소 동의).

종합적으로 판단할 때, 감정가와 최근 최고 실거래가 수준인 12,500만원을 기준으로 하되, HUG 인수조건 변경 확약서의 법적 안정성을 충분히 검토한 후, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. HUG와의 최종 조건 확인이 가장 중요하며, 이를 통해 실제 인수 부담이 없을 경우 공격적인 입찰도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.