나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13811 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 609-1 한신,한진아파트내상가 411동 1층3101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동소재 '우촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 대규모 아파트 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 3층건물로 외벽: 외장석재붙임마감등 내벽: 벽지붙임 일부타일붙임 창호: 샷시창호 .

이용상태

기호(1): 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개업소), 현황: 순결한곱창 기호(2): 공부상 제2종근린생활시설(교습소)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사의 부정형으로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 왕복 2차선 공도로 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-04-18 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2019-07-25) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2025-04-18) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (후방지역:500m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건축도면 1층 평면도에는 호수가 미기재 되어 있고 방문시 이해관계인 폐문부재였던 관계로, 본건 위치 확인은 본건 건물1층 복도에 부착된 점포별 용도 및 면적표, 상가 전면 상단 현황 호수표기, 인근주민 탐문 등에 의거 확인하였으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

등기부상으로는 3101호로 되어 있으나 실제 현장에서는 101호로 부르고 있음(현황조사서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13811 (1)

* 물건 소재지: 서울특별시 성북구 돈암동 609-1 한신,한진아파트내상가 411동 1층 3101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 214,000,000원

* 토지 면적: 27.47㎡ (약 8.31평)

* 토지 지분: 27.47㎡ (약 8.31평)

* 건물 면적: 39.53㎡ (약 11.96평)

* 건물 지분: 39.53㎡ (약 11.96평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (집합건물 등기부요약 참조)

* 특이사항: 유동화물건, 등기부상 3101호이나 현장에서 101호로 불림

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 돈암동 소재 '우촌초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 대규모 아파트 단지 지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 왕복 2차선 공도와 연계됩니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종/제3종 일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보는 있으나 확정일자 정보가 없어 배당 여부를 확인해야 합니다. 배당 신고일자가 명확하지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2008-08-04, 188,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 중소기업은행 근저당권 및 그 이하 모든 권리(등기부상 가등기, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 개요는 없으나, 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 188,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 주요 수요층으로 합니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 현황 용도: 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개업소, 교습소)로 되어 있으나, 현황으로는 '순결한곱창'으로 이용 중입니다. 본건(3101호, 현황 101호)의 정확한 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 상권 특성: 배후 주거 단지의 소비력과 안정적인 수요를 바탕으로 지역 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 우촌초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 대규모 아파트 단지 내 상가를 이용하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 호수 불일치: 등기부등본 상의 3101호와 현장에서 통용되는 101호라는 명칭 간의 차이로 인해 현장 방문 및 이해관계인과의 소통 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화된 물건이므로, 일반 물건보다 더욱 면밀한 권리 분석 및 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내에 아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대 주택 등의 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 향후 소유권 이전 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (단, 본 물건은 상가이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 지역 전체의 거래 활동에 영향을 줄 수 있습니다.)

* 현장 임장 시 주의: 방문 시 이해관계인 폐문부재로 정확한 위치 확인이 어려웠다는 점을 고려하여, 실제 방문 시 점포별 용도 및 면적표, 상가 전면 상단 현황 호수 표기, 인근 주민 탐문 등을 통해 정확한 위치 및 현황을 다시 한번 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 해당 물건 주변에 특별히 지목될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구의 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 운영이 기대되는 물건입니다. 권리상 인수할 부담은 없어 보이며, 경매 절차에 따라 명확한 권리 정리가 가능합니다. 다만, 등기부상 호수와 현장 호수의 차이, 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 전 반드시 확인하고 숙지해야 할 사항입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 이력은 향후 거래에 영향을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 아파트 단지 내 상가로서, 단지 거주민을 통한 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 지역 상권 내 입지: 우촌초등학교 인근의 상권에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 상권 활성화 또는 지역 개발에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 214,000,000원

* 예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 및 예상 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문가와 상담하여 상세한 시장 조사를 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.