나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73289 [1] 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 705동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "광숭초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중대규모의 아파트단지 및 단독주택, 소규모 공장, 미개발 나지 등이 혼재하며 인근 으로 각급 학교 및 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 중 3층 303호로서 (사용 승인일 : 2006.04.13) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등).

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 지하 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 2차선 포장도로에 접하며, 동간 이동은 단지 내의 도로를 이용 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 양주시 삼숭동 689번지 양주자이아파트 705동 3층 303호에 소재한 아파트로, 의정부지방법원 2025타경73289 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 230,000,000원이며, 토지면적은 61.84㎡ (약 18.7평), 건물면적은 84.92㎡ (약 25.7평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 아파트는 2006년 4월 13일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 본건이 소재한 경기도 양주시 삼숭동은 "광숭초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중대규모 아파트 단지와 단독주택, 소규모 공장, 미개발 나지가 혼재된 지역입니다. 각급 학교 및 공공시설이 인근에 소재하여 아파트로서의 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 동측으로는 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 동간 이동이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 14일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)으로 채권액은 228,000,000원입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 근저당권부채권근질권, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재된 사항이 있으나, 현재까지 확인된 등기부상에는 지상권 등기가 명확히 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 267,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양주자이아파트 단지는 주변에 학교(삼숭초등학교, 광숭초등학교, 삼숭중학교, 양주고등학교 등)와 편의시설(홈플러스 익스프레스 등)이 근접해 있어 생활권이 형성되어 있습니다.

주변에 소규모 공장 및 미개발 나지가 혼재된 지역적 특성이 있으나, 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에서 주거 환경에 직접적인 악영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장 등이 혼재된 점은 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 양주자이 7단지 내 705동 303호로, 총 15층 중 3층에 위치합니다.

아파트 단지 개요는 다음과 같습니다.

* 단지명: 양주자이 7단지

* 주소: 경기도 양주시 삼숭로58번길 141 (삼숭동 689)

* 사용승인일: 2006년 4월 13일

* 총 세대수: 561세대 (8개동)

* 건축물 정보: 전용면적 84.92㎡ (약 25.7평), 최고 15층

* 주차: 총 418대 (지하 19대 포함)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지하 12대).

최근 실거래가 정보 (전용 84.92㎡ 기준):

* 2026년 6월 1일: 9층, 185,000,000원

* 2026년 6월 3일: 2층, 205,000,000원

최근 전월세 정보 (전용 84.92㎡ 기준):

* 2026년 6월 8일: 13층, 보증금 190,000,000원 (월세 0원)

* 2026년 5월 14일: 7층, 보증금 15,000,000원, 월세 800,000원

* 2026년 5월 27일: 2층, 보증금 170,000,000원 (월세 0원)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 및 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대 관계가 '미상'으로 확인되어, 실제 점유 중인 임차인이 있는지 여부와 그 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

등기부상 '소멸되지 않는 권리' 확인 필요: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리가 명확히 확인되지 않습니다. 혹시 모를 권리 관계의 존재 가능성에 대해 주의 깊게 검토해야 합니다.

감정가와 시세의 차이: 본 건의 감정가는 230,000,000원이지만, 최근 2026년 6월에 거래된 유사 면적(84.92㎡)의 실거래가는 185,000,000원에서 205,000,000원 사이입니다. 이 차이는 감정 시점의 시장 상황, 감정가 산정 기준, 또는 현재 시장 상황 변화 등을 반영한 것일 수 있으므로, 입찰 시에는 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이아파트 705동 303호로, 2006년에 건축되어 비교적 신축이며, 주변에 학교 등 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

권리 관계 상 복잡한 인수 부담은 없어 보이나, 임대 관계 미상 및 '소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인은 필수적입니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 경매 물건의 일반적인 특성일 수 있습니다. 향후 시세 상승 가능성 및 시세 대비 저가 매수 기회를 고려한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 잠재적 시세 차익: 감정가 230,000,000원 대비 최근 실거래가가 185,000,000원에서 205,000,000원 선으로 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경 및 편의시설: 인근에 초등학교 및 중학교가 위치하고 있으며, 단지 내 다양한 편의시설을 갖추고 있어 가족 단위 거주자에게 매력적입니다.

활발한 거래량: 최근 2~3개월간 전월세 및 매매 거래가 꾸준히 발생하고 있어, 향후 환금성 및 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

최근 2026년 6월에 거래된 유사 면적(84.92㎡)의 실거래가는 2층이 205,000,000원, 9층이 185,000,000원입니다.

본건은 3층으로, 이는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 2층 거래가보다 약간 낮은 가격으로 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

감정가와 최신 실거래가 간의 차이를 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세 하한선보다는 조금 높은 수준을 목표로 하는 것이 좋겠습니다.

따라서, 현재 시세 및 최근 거래 동향을 반영하여 대략 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

본 물건의 낙찰 가능성을 높이고 투자 수익을 극대화하기 위해, 205,000,000원 을 권장 입찰가로 제시합니다. 이는 최근 최고가 실거래가와 일치하며, 감정가 대비 약 89% 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 세부 권리관계 재확인, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.