나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6970 [1] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-10 101동 3층209호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 "대동1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제3층 제209호로서 외벽 : 석재패널붙임 마감 등 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

복층구조의 연립주택으로 이용중임(후천 '내부구조도' 참조).

설비내역

LPG에 의한 개별난방, 위생 및 급배수, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 등고평탄한 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대동리 106-10 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대동리 106-4 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 대동리 106-7 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 대동리 106-12 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 대동리 106-29 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대동리 106-30 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대동리 107-29 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대동리 107-31 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대동리 107-12 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 복층구조의 연립주택으로 이용중(감정서의 내부구조도 참조)
2. LPG에 의한 개별난방임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6970 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-10 101동 3층 209호

용도: 연립주택

감정가: 469,000,000원

토지면적: 121.22㎡ (약 36.67평)

건물면적: 49.46㎡ (약 14.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 1. 복층구조의 연립주택으로 이용 중

2. LPG 개별난방

2. 입지조건

주위 환경: 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 "대동1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입은 가능하나, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 현황:

* 소유권이전: 윤정연 (2022.04.15.)

* 말소기준권리: 청도일성새마을금고 근저당 (2022.04.15.)

* 기타 권리:

- 청도새마을금고 근저당 (2025.06.18.) - 말소

- 청도새마을금고 임의경매개시결정 (2025.12.08.) - 말소

- 동고양세무서장 압류 (2026.03.03.) - 말소

- 등기부채권 총액: 277,600,000원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-09-21

* 확정일자: 2025-09-23

* 배당신고일자: 2026-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원 (본 건 경매로 모든 권리 소멸 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

지상권: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업시설 밀집지역과는 거리가 있습니다. 주거지로서의 기능에 초점을 맞춰야 하며, 주변의 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

난방방식: LPG에 의한 개별난방을 사용합니다.

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 중 제3층 제209호이며, 복층 구조로 이용 중입니다.

주변 환경: 인근에 농경지가 많아 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 대중교통 이용의 불편함은 단점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

* 성장관리구역 (주거복합 Zone)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km) - 군사시설 보호법에 따른 지역으로, 건축 등 행위 제한 가능성 확인 필요

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) - 외국인 또는 특정 목적의 거래 시 허가 필요

임대관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 특이사항은 없습니다. (본 건은 대항력 없는 임차인으로 인수 보증금 없음)

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 탄현면 대동리에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된 신축급 건물입니다. 공동담보 물건으로 경매가 진행되었으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 감정평가액 4억 6천 9백만원 대비 유사 물건의 최근 실거래가는 2억원 초반대로 파악되어, 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이 부분은 입찰 시 반드시 면밀한 시세 조사를 통해 재확인이 필요합니다. 또한, 군사보호구역 및 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 현저히 낮은 시세 파악 시, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

복층 구조로 되어 있어 공간 활용도가 높을 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일 주소지(대동리 106-10)의 '헤이리팰리스101동' (연립, 2014년식, 83.87㎡)이 2025년 12월 3일 220,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 건물면적은 49.46㎡ (약 14.96평)으로, 위 거래 사례의 평당가(약 8,670,000원)를 적용하여 환산 시 약 129,700,000원의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

감정가(469,000,000원)와 현 시세 추정치(약 130,000,000원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 시세에 준하는 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (시세 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

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